Jednostkowe
sprawozdanie
finansowe
Na dzień 31 grudnia i za okres
dwunastu miesięcy 2025 roku
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
59
JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)
Nota
01.01.2025
- 31.12.2025
01.01.2024
- 31.12.2024
Przychody ze sprzedaży 5 54 038
54 318
Pozostałe przychody operacyjne 8 6 492 8 831
Przychody finansowe 10 96 544
145 825
Przychody operacyjne razem
157 074
208 974
Koszt własny sprzedaży 6 (50 309)
(61 241)
Koszty sprzedaży 7 (300) (186)
Koszty ogólnego zarządu 7
(6 176)
(5 700)
Pozostałe koszty operacyjne 9
(3 250)
(1 676)
Koszty finansowe 11
(67 264)
(54 553)
Koszty operacyjne razem
(127 299)
(123 356)
Zysk (strata) brutto
29 775
85 618
Podatek dochodowy 12 (4 494)
(3 842)
Zysk (strata) netto
25 281
81 776
Inne całkowite dochody
Zmiana netto z tytułu zabezpieczenia przepływów pieniężnych
-
-
Podatek dochodowy
-
-
Inne całkowite dochody netto
-
-
Całkowite dochody netto
25 281
81 776
Zysk na 1 akcję
Podstawowy (zł)
0,61 1,96
Rozwodniony (zł)
0,61 1,96
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Andrzej Nizio
Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
60
JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)
Okres zakończony
Nota
31.12.2025
31.12.2024
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne
13
63
103
Rzeczowe aktywa trwałe
14
6 363
4 251
Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu
leasingu
24
12 636
12 915
Długoterminowe aktywa finansowe
15
813 333
810 423
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
16
6 488
7 148
Aktywa trwałe razem
838 883
834 840
Aktywa obrotowe
Zapasy
17
298 513
256 707
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
18
33 009
42 827
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym:
19
129 679
60 083
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania 4 036
122
Aktywa obrotowe razem
461 201
359 617
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
-
-
Aktywa razem
1 300 084
1 194 457
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Andrzej Nizio
Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
61
JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)
Okres zakończony
Nota
31.12.2025
31.12.2024
KAPITAŁ WŁASNY i ZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny
20
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom
Kapitał zakładowy
41 653
41 653
Kapitał zapasowy z wydzielenia
155 834
155 834
Kapitał zapasowy z połączenia
340 566
340 566
Kapitał zapasowy
129 927
73 142
Fundusz dywidendowy
(4) -
Zyski zatrzymane
25 281
81 776
Kapitały razem
693 257
692 971
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy
Rezerwy
21
-
3 436
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego
16
30 866
27 343
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek
22
89 010
8 746
Zobowiązania z tytułu obligacji
23
436 739
360 503
Zobowiązania z tytułu leasingu
24
10 756
12 430
Pozostałe zobowiązania
25
331
1 375
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy razem
567 702
413 833
Zobowiązania krótkoterminowe
Rezerwy
21
3 436
-
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek
22
9 199
-
Zobowiązania z tytułu obligacji
23
-
69 861
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego
24
3 038
2 019
Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste
24
2 452
2 663
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
25
9 778
10 999
Przychody przyszłych okresów
26
11 222
2 111
Zobowiązania krótkoterminowe razem
39 125
87 653
Zobowiązania razem
606 827
501 486
Kapitał własny, zobowiązania i rezerwy razem
1 300 084
1 194 457
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Andrzej Nizio
Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
62
JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE
WŁASNYM (TYS. PLN)
Kapitał
zakładowy
Kapitał
zapasowy
z wydzielenia
Kapitał
zapasowy
z połączenia
Kapitał
zapasowy
Akcje
własne
Zysk (strata)
Marvipol
Development S.A.
Kapitał
własny razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 r.
Stan na początek okresu
41 653
155 834
340 566
73 142
-
81 776
692 971
Podział wyniku z lat ubiegłych
-
-
-
81 776
-
(81 776)
-
Wypłata dywidendy
-
-
-
(24 991)
-
-
(24 991)
Nabycie akcji własnych -
-
-
-
(4) -
(4)
Zysk (strata) netto danego okresu
-
-
-
-
-
25 281
25 281
Stan na koniec okresu
41 653
155 834
340 566
129 927
(4)
25 281
693 257
Kapitał
zakładowy
Kapitał
zapasowy
z wydzielenia
Kapitał
zapasowy
z połączenia
Kapitał
zapasowy
Akcje
własne
Zysk (strata)
Marvipol
Development S.A.
Kapitał
własny razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 r.
Stan na początek okresu
41 653
155 834
340 566
76 107
-
41 187
655 347
Podział wyniku z lat ubiegłych
-
-
-
41 187
-
(41 187)
-
Wypłata dywidendy
-
-
-
(44 152)
-
-
(44 152)
Zysk (strata) netto danego okresu -
-
-
-
-
81 776
81 776
Stan na koniec okresu
41 653
155 834
340 566
73 142
-
81 776
692 971
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Andrzej Nizio
Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
63
JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)
Nota
01.01.2025
- 31.12.2025
01.01.2024
- 31.12.2024
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
OPERACYJNEJ
Zysk (strata) brutto
29 775
85 618
Amortyzacja
7
3 081
2 588
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych
610
947
Przychody z tytułu udziałów w zyskach (dywidendy)
10
(31 687) (72 747)
Przychody odsetkowe
10
(60 014) (67 083)
Koszty odsetkowe
11
42 609
44 958
(Zysk) ze sprzedaży środków trwałych i WN
8
(231) (200)
Dyskonto przy wcześniejszym wykupie obligacji
23
-
-
Koszty pozyskania finansowania w formie kredytów
542
1 028
Odpis aktualizujący wartość aktywów finansowych
20 903
2 919
Koszty z tytułu leasingu
11
794
848
Pozostałe
(13) 1
Korekty razem
(23 406)
(86 741)
Zmiana stanu zapasów
17
(40 899)
(142 715)
Zmiana stanu należności
18
25 266
(23 669)
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem
kredytów i pożyczek
(2 513) 2 214
Zmiana stanu przychodów przyszłych okresów 9 111
1 903
Zmiana kapitału obrotowego
(9 035)
(162 267)
Podatek dochodowy zwrócony
-
-
Podatek dochodowy zapłacony -
(24)
Środki wygenerowane z tytułu zobowiązań podatkowych
-
(24)
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
(2 666)
(163 414)
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Andrzej Nizio
Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
64
JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z
PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)
Nota
01.01.2025
- 31.12.2025
01.01.2024
- 31.12.2024
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
INWESTYCYJNEJ
Odsetki otrzymane
37 755
56 828
Dywidendy otrzymane
30
46 031
58 403
Wpływy z tytułu sprzedaży środków trwałych i wartości
niematerialnych
231
229
Spłata udzielonych pożyczek
97 135
164 507
Wpływy
181 152
279 967
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych środków trwałych
13, 14
(1 030) (2 891)
Wniesienie wkładów pieniężnych (30) (5 050)
Pożyczki udzielone (129 400) (155 550)
Wydatki
(130 460)
(163 491)
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
50 692
116 476
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
FINANSOWEJ
Wpływy netto z emisji obligacji
23
173 527
177 217
Zaciągnięcie kredytów i pożyczek
125 007
4 300
Wpływy
298 534
181 517
Dywidendy wypłacone
(24 992) (44 152)
Wykup obligacji
23
(167 926) (92 841)
Wydatki z tytułu nabycia akcji własnych
(4) -
Wydatki na spłatę kredytów i pożyczek
(39 008) (38 600)
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu
24
(3 494) (3 010)
Odsetki i prowizje zapłacone (41 540) (44 101)
Wydatki
(276 964)
(222 704)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
21 570
(41 187)
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO
69 596
(88 125)
BILANSOWA ZMIANA STANU ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH
69 596
(88 125)
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA POCZĄTEK OKRESU
60 083
148 208
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA KONIEC OKRESU
129 679
60 083
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Andrzej Nizio
Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
65
INFORMACJE DODATKOWE ORAZ NOTY
OBJAŚNIAJĄCE
1. Podstawowe informacje o Spółce
1.1. Dane Spółki
Marvipol Development S.A. (Spółka) jest spółką akcyjną zarejestrowaną w Polsce. Siedziba Spółki
mieści się w Warszawie (00-838), przy ul. Prostej 32.
Spółka została utworzona na podstawie aktu zawiązania z dnia 25 listopada 2014 r. na czas
nieoznaczony. Została ona zarejestrowana w dniu 16 grudnia 2014 r. przez Sąd Rejonowy dla m. st.
Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS
0000534585.
Marvipol Development S.A. (Marvipol, Emitent, Spółka) – w następstwie podziału Marvipol S.A.
– z dniem 1.12.2017 r. przejęła działalność deweloperską prowadzoną przez Marvipol S.A. od 1996 r.
W związku z powyższym, począwszy od 1 grudnia 2017 r. przedmiotem działalności Spółki jest:
 działalność deweloperska;
 działalność holdingowa.
Spółka nie wyodrębnia branżowych ani geograficznych segmentów działalności. Miejscem działalności
Spółki jest terytorium Polski.
Sprawozdanie finansowe sporządzone jest za okres sprawozdawczy od 1 stycznia 2025 roku do
31 grudnia 2025 roku. Dane porównawcze obejmują okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024
roku.
2. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską, zwanymi dalej
"MSSF UE" przy zastosowaniu tych samych zasad dla okresu bieżącego i porównawczego, za
wyjątkiem zmian opisanych w nocie 4.
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w pełnej formie, zgodnie z MSR 1.
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności
gospodarczej przez Spółkę w ciągu 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania.
W okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania nie odnotowano
istotnych przesłanek wskazujących na zagrożenie kontynuacji działalności.
Podstawa wyceny
Jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu historycznego,
za wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych, które są wyceniane według wartości godziwej.
Metody wyceny wartości godziwej zostały przedstawione w Nocie 3.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
66
Waluta funkcjonalna i prezentacyjna
Dane w sprawozdaniu finansowym zostały zaprezentowane w złotych polskich, po zaokrągleniu do
pełnych tysięcy. Złoty polski jest walutą funkcjonalną Spółki.
Dokonane osądy i oszacowania
Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF UE wymaga od Zarządu osądów,
szacunków i założeń, które mają wpływ na przyjęte zasady oraz prezentowane wartości aktywów,
pasywów, przychodów oraz kosztów. Szacunki oraz związane z nimi założenia opierają się na
doświadczeniu historycznym oraz innych czynnikach, które są uznawane za racjonalne w danych
okolicznościach, a ich wyniki dają podstawę osądu, co do wartości bilansowej aktywów i zobowiązań,
która nie wynika bezpośrednio z innych źródeł. Faktyczna wartość może różnić się od wartości
szacowanej.
Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księgowych
jest ujęta w okresie, w którym dokonano zmiany szacunku lub w okresach bieżącym i przyszłych, jeżeli
dokonana zmiana szacunku dotyczy zarówno okresu bieżącego, jak i okresów przyszłych.
W szczególności istotne obszary niepewności odnośnie dokonanych szacunków oraz osądy
dokonywane przy zastosowaniu zasad rachunkowości, które wywarły najbardziej istotny wpływ na
wartości ujęte w sprawozdaniu finansowym, dotyczą poniższych obszarów:
 Rzeczowe aktywa trwałe
Co najmniej raz w roku Spółka dokonuje weryfikacji ekonomicznych okresów użyteczności
aktywów trwałych podlegających amortyzacji. W ocenie Zarządu, przyjęte na dzień bilansowy
okresy użyteczności odpowiadają oczekiwanym okresom generowania korzyści
ekonomicznych z wykorzystywania tych aktywów, Istnieje jednak ryzyko, iż faktyczne okresy
generowania korzyści ekonomicznych mogą ró żnić się od przyjętych.
 Odroczony podatek dochodowy
Spółka tworząc aktywa z tytułu podatku dochodowego bierze pod uwagę możliwość jego
wykorzystania w przyszłości, uwzględniając zasadę ostrożnoś ci. Spółka bazuje na prognozach
wyniku podatkowego w horyzoncie 5 lat od daty bilansowej. Zgodnie z przepisami
podatkowymi 5 lat to maksymalny okres, w którym możliwe jest rozliczenie strat
podatkowych.
Prognozy w odniesieniu do Spółki uwzględniają głównie: wynik operacyjny Spółki,
harmonogram płatności odsetek od finansowania zewnętrznego i pożyczek
wewnątrzgrupowych oraz wynik, jaki Spółka może wygenerować wykorzystując posiadane
grunty, poprzez realizację projektów deweloperskich lub sprzedaż przedsięwzięć
deweloperskich do spółek celowych po sfinalizowaniu fazy przygotowawczej inwestycji.
 Utrata warto ści innych aktywów trwałych
Na każdy dzień bilansowy Spółka ocenia istnienie przesłanek, które wskazują, czy nastą piła
utrata wartości składników aktywów trwałych. W przypadku zidentyfikowania takiej
przesłanki, Spółka dokonuje oszacowania warto ści odzyskiwalnej. Oszacowanie wartości
użytkowej składnika aktywów trwałych (lub o środka wypracowującego środki pieniężne)
wiąże się, między innymi, z przyjęciem założeń w zakresie szacunków co do kwot, terminów
przyszłych przepływów pieniężnych, które Spółka może uzyskać z tytułu danego składnika
aktywów trwałych (lub ośrodka wypracowuj ącego środki pieniężne). Szacując warto ść
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
67
godziwą pomniejszoną o koszty sprzedaży Spółka opiera się na dostępnych danych
rynkowych na ten temat lub wycenach sporządzonych przez niezależnych rzeczoznawców.
 Zapasy
Spółka dokonuje odpisów z tytułu utraty wartości w oparciu o ceny sprzedaży możliwe do
uzyskania na rynku, bazując na wiedzy w zakresie trendów rynkowych oraz cen transakcyjnych
z zawieranych przez Spółkę lub jednostki zależne umów rezerwacyjnych oraz umów
przedwstępnych sprzedaży produktów o podobny m charakterze (lokalizacja, metraż,
standard inwestycji).
 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Odpis z tytułu utraty wartości kalkulowany jest na każdy dzień bilansowy zgodnie
z metodologią opisaną w sekcji „Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów”.
 Rezerwy
Spółka tworzy rezerwy w sytuacji, gdy zmniejszenie korzy ści ekonomicznych wynikających ze
zdarze ń przeszłych (nie ujętych w księgach) szacowane jest jako prawdopodobne. Rezerwy
tworzone są najczęściej w związku ze sprawami spornymi i są dowymi oraz naprawami
gwarancyjnymi. Za podstawę dla szacowanych warto ści słu żą: obserwacje historyczne, oceny
wyspecjalizowanych podmiotów (kancelarie prawne, opinie biegłych) oraz wiedza
i doświadczenie Zarządu.
 Prawo do użytkowania aktywów z tytułu leasingu oraz zobowiązanie leasingowe
Do głównych pozycji szacunkowych w obszarze leasingu Spółka zalicza określenie okresu
leasingu, w szczególności dla umów na czas nieokreślony oraz umów z opcją przedłużenia lub
wypowiedzenia. Dokonując oceny skorzystania z opcji, Spółka bierze pod uwagę wszystkie
istotne fakty i okoliczności, które stanowią zachętę ekonomiczną do skorzystania lub
nieskorzystania z opcji. Stopa dyskontowa dla leasingu szacowana jest na bazie średniego
ważonego kosztu kapitału obcego, powiększonego o premię za ryzyko dla danej klasy
aktywów leasingu. Stopa dyskontowa szacowana jest dla każdej nowej umowy leasingu lub
grupy umów o zbliżonym charakterze.
3. Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości
Zasady polityki rachunkowości przedstawione poniżej stosowane były w odniesieniu do wszystkich
okresów zaprezentowanych w sprawozdaniu Spółki.
a) Waluty obce
(i) Transakcje w walucie obcej
Transakcje wyrażone w walutach obcych w dniu dokonania transakcji ujmowane są w złotych polskich
przy zastosowaniu średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień zawarcia poniższych typ ów
transakcji:
 powstanie zobowiązania z tytułu zakupu i faktur wystawionych w walucie obcej,
 powstanie należności z tytułu sprzedaży i faktur wystawionych w walucie obcej,
 wpływ należności bądź płatność zobowiązania w walucie obcej z własnego rachunku
walutowego.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
68
Pozostałe transakcje przeliczane są według kursu kupna lub kursu sprzedaży walut z dnia zawarcia
transakcji stosowanego przez bank, z którego usług Spółka korzysta. Pozycje pieniężne aktywów
i pasywów wyrażone w walucie obcej są przeliczane na dzień bilansowy według średniego kursu NBP
dla danej waluty obowiązującego na ten dzień. Różnice kursowe wynikające z rozliczenia transakcji
w walutach obcych oraz wyceny bilansowej aktywów i pasywów pieniężnych wyrażonych
w walutach obcych ujmowane są w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. Niepieniężne pozycje
aktywów i zobowiązań wyceniane według kosztu historycznego w walucie obcej są przeliczane
według średniego kursu NBP obowiązującego w dniu dokonania transakcji.
b) Instrumenty finansowe
(i) Aktywa finansowe
Klasyfikacja aktywów finansowych
Aktywa finansowe klasyfikowane są do następujących kategorii wyceny:
 wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
 wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
 wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.
Spółka klasyfikuje składnik aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego Spółki
w zakresie zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikających z umowy
przepływów pieniężnych dla składnika aktywów finansowych (tzw. „kryterium SPPI”).
Przeklasyfikowanie składników aktywów finansowych
Spółka dokonuje przeklasyfikowania aktywów finansowych, wtedy i tylko wtedy, gdy zmianie ulega
model zarządzania tymi aktywami. Przeklasyfikowaniu podlegają wszystkie aktywa finansowe, na
które zmiana ta miała wpł yw. Spółka nie dokonuje przeklasyfikowania żadnych zobowiązań
finansowych.
Przeklasyfikowanie aktywów finansowych dokonywane jest prospektywnie, począwszy od dnia
przeklasyfikowania. Spółka nie przekształca żadnych uprzednio ujętych zysków, strat ani odsetek.
W sytuacji przeklasyfikowania aktywów finansowych z kategorii aktywów wycenianych
w zamortyzowanych koszcie do kategorii aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej,
wartość godziwą wycenia się na dzień przeklasyfikowania. Wszelkie zyski lub straty wynikające różnicy
między wcześniejszym zamortyzowanym kosztem aktywów finansowych a wartością godziwą ujmuje
się w rachunku wynik ó w bądź w innych całkowitych dochodach, w zależności od klasyfikacji aktywów.
W sytuacji przeklasyfikowania aktywów finansowych z kategorii aktywów wycenianych w wartości
godziwej przez wynik finansowy do kategorii aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym
koszcie, wartość godziwa tego aktywa na dzień przeklasyfikowania staje się jego nową wartością
bilansową brutto.
W przypadku przeklasyfikowania aktywów finansowych z kategorii aktywów wycenianych w wartości
godziwej przez inne całkowite dochody do kategorii aktywów finansowych wycenianych
w zamortyzowanym koszcie, aktywo zostaje przeklasyfikowane w wartości godziwej na dzień
przeklasyfikowania. Skumulowane zyski lub straty ujęte poprzednio w innych całkowitych dochodach
zostają jednak usunię te z pozycji kapita łu własnego i skorygowane w oparciu o wartość godziwą
aktywów finansowych na dzień przeklasyfikowania. W związku z tym aktywa finansowe wycenia się
na dzie ń przeklasyfikowania tak, jak gdyby zawsze były wyceniane w zamortyzowanym koszcie.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
69
Jeśli Spółka dokonuje przeklasyfikowania skł adnika aktywów finansowych z kategorii skł adnik ów
wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy do kategorii składników wycenianych
w wartości godziwej przez inne ca łkowite dochody, składnik ten nadal wycenia się w wartości
godziwej.
Jeśli Spółka dokonuje przeklasyfikowania skł adnika aktywów finansowych z kategorii skł adnik ów
wycenianych w wartości godziwej przez inne ca łkowite dochody do kategorii składników wycenianych
w wartości godziwej przez wynik finansowy, składnik ten nadal wycenia się w wartoś ci godziwej.
Skumulowane zyski lub straty ujęte poprzednio w innych całkowitych dochodach zostają
przeklasyfikowane z pozycji kapita łu własnego do wyniku finansowego w formie korekty wynikającej
z przeklasyfikowania na dzień przeklasyfikowania.
Wycena na moment początkowego ujęcia
Z wyjątkiem niektórych należności z tytułu dostaw i usług, w momencie początkowego ujęcia Spółka
wycenia składnik aktywów finansowych w jego wartości godziwej, którą w przypadku aktywów
finansowych niewycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy powiększa się o koszty
transakcyjne, które można bezpośrednio przypisać do nabycia tych aktywów finansowych.
Zaprzestanie ujmowania
Aktywa finansowe wyłącza się z ksiąg rachunkowych, w sytuacji gdy:
 Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych wygasły, lub
 Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych zostały przeniesione
a Spółka dokonała przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich
własności.
Wycena po początkowym ujęciu
Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie
Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba
poniższe warunki:
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego
celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych
wynikających z umowy, oraz
b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie
w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej
i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych zamortyzowanym kosztem Spółka klasyfikuje:
 należności handlowe oraz pozostałe należności (w tym należności długoterminowe),
 pożyczki spełniające test klasyfikacyjny SPPI, które zgodnie z modelem biznesowym
wykazywane są jako utrzymywane w celu uzyskania przepływów pieniężnych,
 dłużne papiery wartościowe utrzymywane są do terminu zapadalności,
 środki pieniężne i ekwiwalenty.
Przychody z tytułu odsetek oblicza się przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej
i wykazuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „Przychody finansowe”.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
70
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody
Składnik aktywów finansowych jest wyceniany w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
jeżeli spełnione są oba poniższe warunki:
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego
celem jest zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak
i sprzedaż składników aktywów finansowych; oraz
b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie
w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej
i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.
W okresie sprawozdawczym oraz w okresie porównawczym Spółka nie posiadała aktywów
zaklasyfikowanych jako aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite
dochody.
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
Do aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się wszystkie
instrumenty finansowe, które nie zostały zaklasyfikowane jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie
lub jako wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, a także te w przypadku
których Spółka podjęła decyzję o takiej klasyfikacji, w celu wyeliminowania niedopasowania
księgowego.
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Spółka
klasyfikuje:
a) Instrumenty pochodne będące aktywami, nie zidentyfikowane jako instrumenty
zabezpieczające
b) Pożyczki udzielone nie spełniające testu SPPI.
Zysk lub strata z aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy
ujmowana jest odpowiednio w przychodach lub kosztach ﬁnansowych, w okresie w którym powstała.
Kompensata aktywów i zobowiązań finansowych
W sytuacji, gdy Spółka:
 posiada ważny tytuł prawny do dokonania kompensaty ujętych kwot oraz
 zamierza rozliczyć się w kwocie netto albo jednocześnie zrealizować składnik aktywów
i wykonać zobowiązanie składnik aktywów finansowych i zobowiązanie finansowe
kompensuje się i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie netto.
(ii) Zobowiązania finansowe
Zobowiązania finansowe
Spółka klasyfikuje zobowiązania finansowe jako zobowiązania finansowe wyceniane
w zamortyzowanym koszcie lub jako zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez
wynik finansowy.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
71
Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie
Jako zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie Spółka klasyfikuje
oprocentowane kredyty bankowe i pożyczki, papiery dłużne, zobowiązania z tytułu dostaw i usług
oraz pozostałe zobowiązania.
Zobowi ązania finansowe Spółka wycenia początkowo w wartości godziwej pomniejszonej o koszty
transakcji. Następnie wycenia je po zamortyzowanym koszcie metodą efektywnej stopy procentowej,
a koszty odsetkowe ujmuje metodą efektywnego dochodu. Metoda efektywnej stopy procentowej
służy do obliczania zamortyzowanego kosztu zobowiązania i do alokowania kosztów odsetkowych
w odpowiednim okresie. Efektywna stopa procentowa to stopa faktycznie dyskontująca przyszłe
płatności pieniężne w przewidywanym okresie użytkowania danego zobowiązania lub, w razie
potrzeby, w okresie krótszym. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania wyceniane są w wartoś ci wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty
dyskonta.
Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
Do kategorii zobowiązań finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy
Spółka klasyfikuje instrumenty pochodne o wartości godziwej mniejszej od zera, nie zidentyfikowane
jako instrumenty zabezpieczające.
Zobowi ą zania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy wykazuje się
w wartości godziwej, a wynikające z nich zyski lub straty finansowe ujmuje się w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów z uwzględnieniem odsetek zapłaconych od danego zobowiązania
finansowego.
Zobowiązania wynikające z umów gwarancji finansowej
Umowy gwarancji finansowych to umowy zobowiązujące jej wystawcę do dokonania okreś lonych
płatności rekompensujących posiadaczowi stratę, jaką poniesie z powodu niedokonania przez
okreś lonego dłużnika płatności w przypadają cym terminie, zgodnie z pierwotnymi lub zmienionymi
warunkami instrumentu dłużnego.
Umowy gwarancji ﬁnansowych wykazywane są w zobowi ązaniach i należnościach pozabilansowych.
Na każdy dzień bilansowy Spółka ocenia, czy istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności
dokonania wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota rezerwy określana jest w oparciu o szacunki
wysokoś ci prawdopodobnego wydatku koniecznego dla uregulowania zobowiązania wynikającego
z umowy gwarancji.
Wyksięgowanie zobowiązań finansowych
Spółka wyksięgowuje zobowiązania finansowe wyłącznie wówczas, gdy odpowiednie zobowiązania
Spółki zostaną wykonane, unieważnione lub gdy wygasną.
(iii) Kapitały własne
Kapitał zakładowy
Kapitał zakładowy wykazywany jest w wartości nominalnej zarejestrowanych akcji, wynikającej ze
statutu Spółki i wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
72
Kapitał zapasowy z wydzielenia
Kapitał zapasowy z wydzielenia wykazywany jest w wartości nominalnej aktywów netto wydzielonych
w ramach wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Marvipol S.A. Oddział w Warszawie
ustalonej na dzień 1 października 2015 r., skorygowanej o przesunięcia środków pieniężnych z Marvipol
S.A. (Centrala) do Marvipol S.A. Oddział w Warszawie oraz pokrycie straty w roku, w którym nastąpiło
wydzielenie.
Kapitał zapasowy
Zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych, Spółka jest zobowiązana do utworzenia kapitału
zapasowego na pokrycie straty, do którego przelewa się co najmniej 8% zysku za dany rok obrotowy,
dopóki kapitał ten nie osiągnie co najmniej jednej trzeciej kapitału zakładowego. Do kapitału
zapasowego należy również przelewać nadwyżki osiągnięte przy emisji akcji powyżej ich wartości
nominalnej pozostałe po pokryciu kosztów emisji.
O użyciu kapitału zapasowego decyduje Walne Zgromadzenie, jednakże część kapitału zapasowego
w wysokości jednej trzeciej kapitału zakładowego można użyć jedynie na pokrycie straty wykazanej
w sprawozdaniu finansowym.
Kapitał zapasowy w Spółce tworzony jest:
 z odpisów z zysku,
 z premii emisyjnej uzyskanej z emisji akcji, pomniejszonej o poniesione koszty bezpośrednio
z nią związane,
 z nadwyżki ceny sprzedaży akcji własnych nad kosztem ich nabycia.
Kapitał rezerwowy
Pozostałe kapitały rezerwowe są tworzone zgodnie ze statutem. O użyciu kapitału rezerwowego
rozstrzyga Walne Zgromadzenie.
Spółka do kapitałów rezerwowych zalicza między innymi kapitał utworzony decyzją Walnego
Zgromadzenia na nabycie akcji własnych.
W kapitale rezerwowym Spółka ujmuje także kapitał uzyskany z emisji akcji, po pomniejszeniu
o koszty emisji do momentu dokonania rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego przez Sąd
Rejestrowy. Po dokonaniu rejestracji wartość nominalna zarejestrowanych akcji odnoszona jest na
kapitał zakładowy, natomiast nadwyżka osiągnięta przy emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej,
pozostała po pokryciu kosztów emisji, odnoszona jest na kapitał zapasowy.
Nabyte akcje własne
Spółka, na podstawie uchwał Walnego Zgromadzenia, dokonywała skupu akcji własnych. Nabyte akcje
własne wyceniane są według ceny nabycia i ujmowane w kapitale własnym jako wielkość ujemna.
Całkowite dochody
Całkowite dochody ogółem to zmiana w kapitale własnym, która nastąpiła w ciągu okresu
sprawozdawczego na skutek transakcji innych niż transakcje zawierane z właścicielami występującymi
w charakterze udziałowców. Obejmują wszystkie składniki zysków i strat oraz innych całkowitych
dochodów.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
73
Inne całkowite dochody obejmują pozycje przychodów i kosztów (w tym korekty wynikające
z przeklasyfikowania), które nie zostały ujęte jako zyski lub straty zgodnie z tym, jak tego wymagają
lub na co zezwalają inne MSSF.
c) Rzeczowe aktywa trwałe
(i) Własne składniki rzeczowych aktywów trwałych
Składniki rzeczowych aktywów trwałych ujmuje się w księgach według ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Cena
nabycia obejmuje cenę zakupu składnika majątku oraz koszty bezpośrednio związane z zakupem
i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do używania, łącznie z kosztami transportu,
jak też załadunku, wyładunku i składowania. Rabaty, opusty oraz inne podobne zmniejszenia
i odzyski zmniejszają cenę nabycia składnika aktywów.
Koszt wytworzenia składnika środków trwałych oraz środków trwałych w budowie obejmuje ogół
kosztów poniesionych przez jednostkę w okresie jego budowy, montażu, przystosowania
i ulepszenia poniesionych do dnia przyjęcia takiego składnika majątkowego do używania (lub do dnia
bilansowego, jeśli składnik nie został jeszcze oddany do używania). Koszt wytworzenia obejmuje
również, w przypadkach gdy jest to wymagane, wstępny szacunek kosztów demontażu
i usunięcia składników rzeczowych aktywów trwałych oraz przywrócenia stanu pierwotnego.
Zakupione oprogramowanie, które jest niezbędne do prawidłowego funkcjonowania związanego
z nim urządzenia jest aktywowane jako część tego urządzenia.
W przypadku, gdy określony składnik rzeczowych aktywów trwałych składa się z odrębnych
i istotnych części składowych o różnym okresie użytkowania, części te są traktowane jako odrębne
składniki aktywów.
(ii) Przeklasyfikowanie do nieruchomości inwestycyjnych
Składniki rzeczowych aktywów trwałych wytwarzane w celu przyszłego wykorzystania jako
nieruchomości inwestycyjne zaliczane są do rzeczowych aktywów trwałych i wykazywane w oparciu
o ich koszt wytworzenia do momentu kiedy możliwa będzie ich rzetelna wycena. Wtedy to zostają
przeklasyfikowane do nieruchomości inwestycyjnych i wycenione według wartości godziwej. Wszelkie
zyski i straty powstałe z wyceny do wartości godziwej są ujmowane w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów.
(iii) Nakłady ponoszone w terminie późniejszym
Aktywowaniu podlegają poniesione w późniejszym okresie koszty wymienianych części składnika
rzeczowych aktywów trwałych, które można wiarygodnie oszacować i jest prawdopodobne, że Spółka
osiągnie korzyści ekonomiczne związane z wymienianymi składnikami rze czowych aktywów trwałych.
Pozostałe nakłady są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów jako koszty, w okresie,
w którym zostały poniesione.
(iv) Amortyzacja
Składniki rzeczowych aktywów trwałych, względnie ich istotne i odrębne części składowe
amortyzowane są metodą liniową przez okres użytkowania przy uwzględnieniu przewidywanej przy
likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego (wartości rezydualnej). Grunty nie są
amortyzowane. Spółka zakłada poniższe okresy użytkowania dla poszczególnych kategorii środków
trwałych:
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
74
 Budynki: 10 – 40 lat,
 Maszyny i urządzenia: 3 – 10 lat,
 Środki transportu: 5 lat,
 Meble i wyposażenie: 5 - 7 lat.
Poprawność stosowanych okresów użytkowania, metod amortyzacji oraz wartości rezydualnych
środków trwałych (o ile nie jest nieznaczna) jest przez Spółkę corocznie weryfikowana.
d) Wartości niematerialne
(i) Wartości niematerialne
Wartości niematerialne nabyte przez Spółkę wykazywane są w oparciu o ich cenę nabycia,
pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy aktualizacyjne z tytułu utraty wartości.
(ii) Nakłady poniesione w terminie późniejszym
Późniejsze wydatki na składniki istniejących wartości niematerialnych podlegają aktywowaniu tylko
wtedy, gdy zwiększają przyszłe korzyści ekonomiczne związane z danym składnikiem. Pozostałe
nakłady są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie poniesienia.
(iii) Amortyzacja
Wartości niematerialne amortyzowane są metodą liniową biorąc pod uwagę okres ich użytkowania,
chyba że nie jest on określony. Wartość firmy i wartości niematerialne z nieokreślonym okresem
użytkowania nie są amortyzowane, podlegają testom ze względu na utratę wartości na każdy dzień
bilansowy. Inne wartości niematerialne są amortyzowane od dnia, kiedy są dostępne do użytkowania.
Szacunkowy okres użytkowania jest następujący:
 oprogramowanie 2 lata.
e) Nieruchomości inwestycyjne
Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia z uwzględnieniem
kosztów transakcji. Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych obejmuje koszt wymiany części
składowej nieruchomości inwestycyjnej w chwili jego poniesienia, o ile spełnione są kryteria ujmowania
i nie obejmuje kosztów bieżącego utrzymania tych nieruchomości.
Po początkowym ujęciu, nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Zyski
lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w zysku
lub stracie w tym okresie, w którym powstały.
Przeniesienia aktywów do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wówczas, gdy następuje
zmiana sposobu ich użytkowania potwierdzona przez zakończenie użytkowania składnika aktywów
przez właściciela lub zawarcie umowy leasingu operacyjnego. Jeżeli składnik aktywów
wykorzystywany przez właściciela – Spółkę - staje się nieruchomością inwestycyjną, Spółka stosuje
zasady opisane w części Rzeczowe aktywa trwałe aż do dnia zmiany sposobu użytkowania tej
nieruchomości.
W przypadku przeniesienia nieruchomości z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, różnicę
między wartością godziwą nieruchomości ustaloną na dzień przeniesienia a jej poprzednią wartością
bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
75
W przypadku przeniesienia nieruchomości inwestycyjnej wykazywanej w wartości godziwej do
nieruchomości zajmowanych przez właściciela lub do zapasów, zakładany koszt tej nieruchomości,
który zostanie przyjęty dla celów jej ujęcia zgodnie z MSR 16 lub MSR 2 jest równy wartości godziwej
tej nieruchomości ustalonej na dzień zmiany sposobu jej użytkowania.
Ujęcie przeniesienia z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, traktuje się analogicznie do
sprzedaży zapasów.
Gdy Spółka zakończy budowę, przeprowadzane we własnym zakresie dostosowywanie nieruchomości
inwestycyjnej lub nieruchomości inwestycyjnej przeznaczonej do sprzedaży, różnicę między ustaloną
na ten dzień wartością godziwą tej nieruchomości a jej poprzednią wartością bilansową ujmuje się w
sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
f) Składniki rzeczowych aktywów trwałych użytkowane na podstawie umów leasingu
Przy podpisaniu umowy Spółka ocenia, czy umowa jest leasingiem lub czy zawiera leasing. Umowa
jest leasingiem lub zawiera leasing, jeżeli na jej mocy przekazuje się prawo do kontroli użytkowania
zidentyfikowanego składnika aktywów na dany okres, w zamian z a wynagrodzenie.
W dacie rozpoczęcia leasingu Spółka ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz
zobowiązanie z tytułu leasingu. W dacie rozpoczęcia Spółka wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu
w wysokości wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do spłaty w tej dacie,
zdyskontowanych przy użyciu stopy zawartej w umowie leasingu lub krańcowej stopy procentowej
jeśli stopa procentowa leasingu nie jest dostępna. Koszt składnika aktywów z tytułu prawa do
użytkowania obejmuje kwotę początkowej wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, wszelkie opłaty
leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia leasingu lub przed tą datą pomniejszone o wszelkie
otrzymane zachęty leasingowe, początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę
oraz szacunek kosztów, które mają zostać poniesione przez leasingobiorcę z związku z demontażem
i usunięciem bazowego składnika aktywów.
Spółka wycenia składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania stosując model kosztu, tj.
w pomniejszeniu o odpisy amortyzacyjne oraz ewentualne straty z tytułu utraty wartości, ale także po
odpowiednim skorygowaniu o dokonywane przeliczenia zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja
prawa do użytkowania w Spółce dokonywana jest metodą liniową przez okres umowy leasingu.
Opłaty leasingowe zawarte w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu obejmują stałe płatności
leasingowe pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, ceny wykonania opcji kupna (jeżeli
można z wystarczającą pewnością stwierdzić, że Spółka z tej opcji skorzysta) oraz kary pieniężne za
wypowiedzenie umowy (jeżeli jest wystarczająca pewność, że Spółka skorzysta z tej opcji).
W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu pomniejszane jest o dokonane spłaty
i korygowane o naliczone odsetki.
Spółka stosuje zwolnienie, które przywołuje pkt. MSSF16.5, dotyczące ujmowania leasingów o niskiej
wartości oraz leasingów krótkoterminowych (nie przekraczających 12 miesięcy). Płatności leasingowe
w przypadku obu wymienionych wyjątków rozpoznawane są w kosztach okresu, którego dotyczą.
Emitent zidentyfikował następujące typy istotnych umów leasingu:
 leasing powierzchni biurowej,
 leasing floty samochodowej.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
76
Prawa do użytkowania przedmiotów leasingu zostały ujęte jako prawa do użytkowania rzeczowych
aktywów trwałych z tytułu leasingu, a zobowiązania z tytułu umów najmu powierzchni biurowej oraz
leasingu samochodów zostały ujęte jako zobowiązania z tytułu leasingu.
g) Udziały i akcje w jednostkach zależnych
Udziały i akcje w jednostkach zależnych prezentowane w cenie nabycia skorygowanej o późniejsze
odpisy z tytułu utraty wartości. Test na utratę wartości przeprowadza się gdy istnieją przesłanki
wskazujące na to, że wartość bilansowa inwestycji nie zostanie odzyskana. Spółka dokonuje analizy
wartości aktywów netto spółek, w których posiada udziały, ze względu na to, że główną pozycją
aktywów tych jednostek są zapasy, natomiast największą pozycją pasywów są kredyty celowe
i w związku z tym wartość aktywów netto odzwierciedla wartość godziwą posiadanych udziałów. W
przypadku utraty wartości odpis rozpoznawany jest w rachunku zysków i strat w pozycji koszty
finansowe. Stratę z tytułu utraty wartości ujmuje się w wysokości kwoty o jaką wartość bilansowa
przewyższa wartość odzyskiwalną. W przypadku odwrócenia odpisu, jego wartość ujmuje się
w pozycji przychody finansowe. Jednostkami zależnymi są takie podmioty, które Spółka kontroluje.
h) Zapasy
Składniki zapasów wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia nie wyższej od możliwej do
uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena nabycia obejmuje cenę zakupu powiększoną o koszty
bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do s tanu zdatnego do
używania lub wprowadzenia do obrotu. W przypadku wyrobów gotowych i produkcji w toku, koszty
zawierają koszty związane z realizowanymi projektami deweloperskimi. Koszty projektu obejmują
głównie:
 prawo wieczystej dzierżawy gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac
wykonywanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali mieszkalnych,
 skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowe, koszty planowania projektu, narzuty
kosztów ogólno-administracyjnych oraz pozostałe koszty bezpośrednie dotyczące projektów.
Możliwa do uzyskania cena sprzedaży netto jest różnicą pomiędzy szacowaną ceną sprzedaży
dokonywaną w toku działalności gospodarczej, a szacowanymi kosztami ukończenia i kosztami
niezbędnymi do doprowadzenia sprzedaży do skutku.
i) Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane w cenie transakcyjnej,
z uwzględnieniem odpisu aktualizującego wartość należności zgodnie z modelem oczekiwanych strat
kredytowych. W przypadku, gdy występuje istotny element finansowania powyżej 12 miesię cy,
wartość należnoś ci jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów
pienięż nych do wartości bie żącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej
aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca
na dyskontowaniu, zwiększenie należno ści w zwią zku z upływem czasu jest ujmowane jako przychody
finansowe.
Do pozostałych nale żności Spółka klasyfikuje także depozyty notarialne, wadia, zaliczki wpłacone na
poczet zakupu gruntów oraz nieruchomości, względem których Spółka nie posiada kontroli lub tytułu
prawnego poświadczającego własność.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
77
j) Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym środki pieniężne o ograniczonej możliwości
dysponowania
Aktywa finansowe spełniające definicję środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane są
w bilansie w wartości nominalnej i obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty
krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesięcy.
W pozycji Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania prezentowane są otrzymane od
klientów Spółki środki pieniężne stanowiące zaliczki na sprzedaż produktów, które do momentu
spełnienia odpowiednich wymogów określonych w „Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym”
zdeponowane są na mieszkaniowych rachunkach powierniczych.
Lokaty bankowe z okresem zapadalności powyżej trzech miesięcy (na dzień ich utworzenia)
prezentowane są w pozycji „Krótkoterminowe aktywa finansowe”.
Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy na podstawie kursu NBP.
Do rachunku przepływów pieniężnych przyjmuje się tę samą deﬁnicję środków pieniężnych. Rachunek
przepływów pieniężnych sporządzany jest przez Spółkę metodą pośrednią.
k) Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży oraz działalność zaniechana
Aktywa są klasyﬁkowane jako przeznaczone do sprzedaży, jeśli ich wartość bilansowa zostanie
odzyskana przede wszystkim w drodze transakcji sprzedaży a nie poprzez jego dalsze wykorzystanie.
Decyzja o przeklasyfikowaniu aktywów do aktywów dostępnych do sprzeda ży podejmowana jest, gdy
aktywa te są w stanie gotowym do sprzedaży i rozpoczęto aktywne poszukiwanie nabywcy,
a sprzedaż w horyzoncie 1 roku została oceniona jako wysoce prawdopodobna. Wyceniane są one
w niższej z następujących dwóch kwot: ich wartoś ci bilansowej i wartości godziwej pomniejszonej
o koszty zbycia. Aktywa przeznaczone do sprzeda ży są wyceniane do wartości godziwej na koniec
każdego okresu sprawozdawczego.
Dla aktywów zaklasyfikowanych do tej kategorii nie nalicza się amortyzacji. W przypadku, gdy kryteria
klasyfikacji do grupy aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży nie są dłużej spełniane, Spółka
zaprzestaje klasyfikacji tego składnika aktywów jako przeznaczonego do sprzedaży oraz dokonuje
reklasyfikacji do odpowiedniej kategorii aktywów. W takim przypadku Spółka wycenia składnik
aktywów, który nie jest dłu żej klasyfikowany jako przeznaczony do sprzeda ży w kwocie niższej z:
 jego wartości bilansowej z dnia poprzedzającego klasyfikację składnika aktywów (lub grupy
do zbycia) jako przeznaczony do sprzeda ży, skorygowanej o amortyzację lub aktualizację
wyceny, która zostałaby ujęta, gdyby składnik aktywów (lub grupa do zbycia) nie został
zaklasyfikowany jako przeznaczony do sprzedaży,
 jego wartości odzyskiwalnej z dnia podję cia decyzji o braku jego sprzedaży.
Działalność zaniechana to element przedsięwzię cia, który został zbyty lub jest zakwalifikowany jako
przeznaczony do sprzedaży, jak równie ż stanowi odrębną, ważną dziedzinę działalności. Klasyfikacja
do działalności zaniechanej nastę puje w momencie zbycia lub w momencie, gdy działalność spełnia
kryteria działalności przeznaczonej do sprzedaży, jeśli ten moment nastąpił wcześniej.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
78
l) Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów
(i) Aktywa finansowe
Spółka dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses, „ECL”)
związanych z instrumentami dłużnymi wycenianymi według zamortyzowanego kosztu i wartości
godziwej przez pozostałe całkowite dochody, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty
wartości.
W przypadku należności z tytułu dostaw i usług, Spółka stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis
na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie
życia przy użyciu macierzy rezerw. Spółka wykorzystuje swoje dane historyczne dotyczące strat
kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ informacji dotyczących przyszłości.
Macierz rezerw bazuje na analizie spłacalności należności z poszczegó lnych koszyków
przeterminowania oraz określeniu wskaźnika odzysku dla należności, w przypadku których
zidentyfikowana została strata kredytowa. Wskaźnik odpisu dla danego koszyka przeterminowania
kalkulowany jest jako iloczyn prawdopodobieństwa niespłacenia należności z danego koszyka (PD)
oraz wskaźnika straty z tytułu niewykonania zobowiązania (LGD).
Odpis na oczekiwane straty kredytowe kalkulowany jest poprzez przyłożenie wskaźników odpisu dla
poszczególnych koszyków przeterminowania do bieżącego salda należności w każdej z grup
przeterminowania. Kwotę odpisu aktualizującego wartość należności ujmuje się w zysku lub stracie
bieżącego okresu w przychodach/kosztach z tytułu pozostałej działalności operacyjnej.
W przypadku pozostałych aktywów finansowych, Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty
kredytowe w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym. Jeżeli ryzyko
kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od momentu
początkowego ujęcia, Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu
finansowego w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia.
Spółka ocenia, że ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło
od dnia jego początkowego ujęcia w przypadku, gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 180 dni.
Jednocześnie, Spółka ocenia, że niewykonanie zobowiązania przez dłużnika (ang. default) następuje
w przypadku gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 360 dni lub gdy Spółka otrzyma informację
o istotnych problemach finansowych kontrahenta, np. dłużnik ogłosi bankructwo lub wystąpi
o postępowanie układowe. Zastosowane terminy 180 i 360 dni ustalono przy uwzględnieniu specyfiki
aktywów finansowych w odniesieniu do których badane są okoliczności w zakresie szacowanych
odpisów. Co do zasady źródłem środków służących uregulowaniu należności jest sprzedaż
nieruchomości przez spółki celowe. Uwzględniono m.in. czas o jaki może ulec przedłużeniu proces
sprzedaży nieruchomości lub aktywa związanego z nieruchomościami ze względu na obiektywne
okoliczności uniemożliwiające zawarcie transakcji w terminie wymagalności instrumentu finansowego.
(ii) Aktywa niefinansowe
Odpis z tytułu utraty wartości ujmowany jest w momencie, kiedy wartość bilansowa składnika
aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwalną. Ośrodek
generujący środki pieniężne jest definiowany jako najmniejsza identyfikowalna grupa aktywów, która
wypracowuje środki pieniężne niezależnie od innych aktywów i ich grup. Odpisy
z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku finansowym. Utrata wartości ośrodka generującego
środki pieniężne jest w pierwszej kolejności ujmowana jako zmniejszenie wartości firmy przypisanej
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
79
do tego ośrodka (grupy ośrodków), a następnie jako zmniejszenie wartości bilansowej pozostałych
aktywów tego ośrodka (grupy ośrodków) na zasadzie proporcjonalnej.
Wartość odzyskiwalna aktywów lub ośrodków generujących środki pieniężne definiowana jest jako
większa z ich wartości netto możliwej do uzyskania ze sprzedaży oraz ich wartości użytkowej. Przy
szacowaniu wartości użytkowej przyszłe przepływy pieniężne dyskontowane są przy użyciu stopy
procentowej przed opodatkowaniem, która odzwierciedla aktualną rynkową ocenę wartości pieniądza
w czasie oraz czynniki ryzyka charakterystyczne dla danego składnika aktywów.
W przypadku aktywów, które nie generują niezależnych przepływów pieniężnych wartość użytkowa
szacowana jest dla najmniejszego identyfikowalnego ośrodka generującego środki pieniężne, do
którego dany składnik aktywów przynależy. W odniesieniu do aktywów inn ych niż wartość firmy,
odpisy z tytułu utraty wartości rozpoznane w poprzednich okresach, są poddawane na każdy dzień
bilansowy ocenie, czy zaszły przesłanki wskazujące na zmniejszenie utraty wartości lub jej całkowite
odwrócenie. Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości jest odwracany, jeżeli zmieniły się szacunki
zastosowane do szacowania wartości odzyskiwalnej. Odpis z tytułu utraty wartości odwracany jest
tylko do wysokości wartości bilansowej składnika aktywów pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne,
jaka byłaby wykazana w sytuacji, gdyby odpis z tytułu utraty wartości nie został ujęty.
m) Świadczenia pracownicze
(i) Program określonych składek
Spółka zobowiązana jest na mocy obowiązujących przepisów, do pobierania i odprowadzania składek
na świadczenia emerytalne pracowników. Świadczenia te, zgodnie z MSR 19, stanowią program
państwowy oraz mają charakter programu określonych składek. W związku z powyższym,
zobowiązanie Spółki za każdy okres jest szacowane na podstawie kwot składek do wniesienia za dany
rok.
(ii) Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
Zobowiązania z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych są wycenianie bez
uwzględnienia dyskonta i są odnoszone w koszty w momencie wykonania świadczenia.
n) Rezerwy
Rezerwa zostaje ujęta w przypadku, gdy na Spółce ciąży obowiązek wynikający z przeszłych zdarzeń
i prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku wiązać się będzie z wypływem korzyści
ekonomicznych. W przypadku, kiedy efekt wartości pieniądza w czasie ma istotne znaczenie, rezerwy
są szacowane poprzez dyskontowanie oczekiwanych przyszłych przepływów środków pieniężnych
w oparciu o stopę przed opodatkowaniem, która odzwierciedla bieżące szacunki rynkowe zmian
wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko związane z danym składnikiem pasywów.
(i) Umowy rodzące obciążenia
Rezerwa na umowy rodzące obciążenia ujmowana jest w przypadku, gdy spodziewane przez Spółkę
korzyści ekonomiczne z umowy są niższe niż nieuniknione koszty wypełnienia obowiązków
umownych. Wysokość rezerwy jest ustalana na podstawie niższej z wartości kosztów związanych
z odstąpieniem od umowy lub kosztów jej realizacji. Przed ujęciem w księgach rezerwy, Spółka
rozpoznaje ewentualną utratę wartości aktywów związanych z daną umową.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
80
o) Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
Zobowi ązania krótkoterminowe z tytuł u dostaw, us ług i podatków oraz pozostałe zobowi ązania
wykazywane są w kwocie wymagającej zapłaty. W przypadku, gdy wpływ zmiany wartości pienią dza
w czasie jest istotny (w szczególności dotyczy to zatrzymanych kaucji gwarancyjnych), wartość
zobowiązań jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów
pieniężnych do wartości bieżącej. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu,
zwiększenie zobowiązania w zwią zku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.
p) Przychody
(i) Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych i rozpoznanie kosztów
Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych są rozpoznawane zgodnie z MSSF 15 tj., w momencie
spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Za moment ten Spółka uznaje przeniesienie na
klienta kontroli nad sprzedawanym lokalem, miejscem postojowym, schowkiem garażowym, komórką
lokatorską lub innym elementem budynku lub jego części wspólnej, czyli na moment wydania.
Stosownie do treści art. 548 § 1 k.c., niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy
przechodzi na kupującego z chwilą wydania rzeczy, niezależnie od tego kiedy kupujący stanie się
właścicielem rzeczy. Przez wydanie rzeczy rozumieć należy przede wszystkim wydanie w rozumieniu
art. 348 k.c. Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które
umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad
rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem rzeczy.
Koszty wytworzenia niesprzedanych lokali mieszkalnych są wykazywane w pozycji zapasy, jako
produkty w toku lub jako wyroby gotowe w zależności od stopnia zaawansowania budowy.
Koszty wytworzenia sprzedanych lokali mieszkalnych są ujmowane w rachunku wyników w pozycji
"Koszt własny sprzedaży".
(ii) Sprzedaż towarów
Przychody ze sprzedaży towarów wykazywane są w wysokości odpowiadającej wartości godziwej
otrzymanej zapłaty, pomniejszonej o wartość zwrotów, opustów i rabatów.
Przychody ze sprzedaży towarów są ujmowane w rachunku wyników, gdy znaczące ryzyko
i korzyści wynikające z ich własności zostały przeniesione na kupującego. Przychody nie są ujmowane,
gdy istnieje znaczna niepewność co do możliwości uzyskania przyszłych korzyści ekonomicznych,
ustalenia wysokości poniesionych kosztów lub możliwości zwrotu towarów lub Spółka pozostaje
trwale zaangażowana w zarządzanie sprzedanymi towarami.
(iii) Świadczenie usług
Przychody ze świadczenia usług są ujmowane w rachunku wyników po wykonaniu usługi.
(iv) Przychody z tytułu najmu
Przychody z tytułu najmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są w rachunku wyników metodą
liniową przez okres trwania umowy.
q) Przychody i koszty finansowe
Zyski z inwestycji obejmują odsetki należne z tytułu zainwestowanych przez Spółkę środków
pieniężnych oraz należne dywidendy, a także obejmują przeszacowanie z tytułu wzrostu wartości
godziwej nieruchomości inwestycyjnych. Przychody z tytułu odsetek wykazuje się w sprawozdaniu
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
81
z całkowitych dochodów według zasady memoriałowej, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy
procentowej. Dochód z tytułu dywidend ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów
w momencie, kiedy Spółka nabywa prawa do jej otrzymania.
Koszty finansowe obejmują odsetki płatne z tytułu zadłużenia. Wszystkie koszty z tytułu odsetek są
ustalane w oparciu o efektywną stopę procentową.
r) Podatek dochodowy
Podatek dochodowy wykazany w sprawozdaniu z całkowitych dochodów obejmuje część bieżącą
i część odroczoną. Podatek dochodowy ujmowany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów, za
wyjątkiem kwot związanych z pozycjami rozliczanymi bezpośrednio z kapitałem własnym. Wówczas
ujmuje się go w kapitale własnym.
(i) Podatek bieżący
Podatek bieżący stanowi zobowiązanie podatkowe z tytułu dochodu do opodatkowania za dany rok,
ustalone przy zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących na dzień bilansowy oraz korekty
podatku dotyczącego lat ubiegłych.
(ii) Podatek odroczony
Podatek odroczony wyliczany jest przy zastosowaniu metody zobowiązania bilansowego, w oparciu
o różnice przejściowe pomiędzy wartością aktywów i zobowiązań ustalaną dla celów księgowych,
a ich wartością ustalaną dla celów podatkowych. Rezerwy nie tworzy się na następujące różnice
przejściowe: początkowe ujęcie aktywów lub pasywów, za wyjątkiem jeśli dotyczą połączenia
jednostek, które nie wpływają ani na zysk księgowy ani na dochód do opodatkowania, różnice
związane z inwestycjami w jednostkach zależnych w zakresie, w którym nie jest prawdopodobne, że
zostaną one zrealizowane w dającej się przewidzieć przyszłości. Wartość firmy nie jest tytułem do
różnicy przejściowej niezależnie od skutków podatkowych. Ujęta kwota podatku odroczonego opiera
się na oczekiwa niach, co do sposobu realizacji wartości bilansowej aktywów i pasywów, przy
zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących lub uchwalonych na dzień bilansowy. Aktywa
z tytułu podatku odroczonego są ujmowane do wysokości, do której jest prawdopodobne, iż
osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na realizację różnic przejściowych.
Aktywa z tytułu podatku odroczonego obniża się w zakresie, w jakim nie jest prawdopodobne
osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego
zrealizowania różnic przejściowych. Takie obniżki koryguje się w górę, w zakresie, w jakim uzyskanie
wystarczającego dochodu do opodatkowania staje się prawdopodobne.
s) Zysk na akcję
Spółka prezentuje podstawowy i rozwodniony zysk na akcję dla akcji zwykłych. Podstawowy zysk na
akcję jest wyliczany przez podzielenie zysku lub straty przypadającej posiadaczom akcji zwykłych
przez średnią ważoną liczbę akcji zwykłych w okresie. Rozwodniony zysk na akcję w odróżnieniu od
wskaźnika opisanego powyżej uwzględnia w kalkulacji oprócz zysku przypadającego dla posiadaczy
akcji zwykłych oraz średniej liczby akcji zwykłych również opcje na akcje udzielone pracownikom oraz
obligacje zamienne na akcje.
t) Raportowanie segmentów działalności
Segment działalności jest wyodrębnioną częścią Spółki, która zajmuje się dostarczaniem określonych
produktów lub usług (segment branżowy) lub dostarczaniem produktów lub usług w określonym
środowisku ekonomicznym (segment geograficzny), który podlega ryzykom i czerpie korzyści
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
82
odmienne niż inne segmenty. Podstawowy format raportowania Spółki bazuje na segmentach
branżowych. Spółka prowadzi działalność głównie w rejonie Warszawy w jednym segmencie
branżowym.
u) Ustalenie wartości godziwej
Określenie wartości godziwej zarówno finansowych, jak i niefinansowych aktywów i zobowiązań jest
wymagane dla potrzeb zasad rachunkowości Spółki i ujawnień w sprawozdaniu finansowym. Poniżej
zostały opisane metody ustalania wartości godziwej. W uzasadnionych przypadkach, dalsze
informacje na temat założeń przyjętych do określenia wartości godziwej przedstawiono w notach
objaśniających do poszczególnych składników aktywów i zobowiązań.
(i) Nieruchomości inwestycyjne
Portfel nieruchomości inwestycyjnych wyceniany jest systematycznie przez zewnętrznego,
niezależnego rzeczoznawcę majątkowego, który posiada odpowiednio uznane kwalifikacje zawodowe
i bieżące doświadczenie w dokonywaniu wycen, w lokalizacji i kategorii wycenianej nieruchomości.
Wartości godziwe opierają się o ceny rynkowe, które są szacowaną kwotą, za jaką na warunkach
rynkowych nieruchomość mogłaby zostać wymieniona pomiędzy zainteresowanymi
i dobrze poinformowanymi stronami transakcji, po przeprowadzeniu odpowiednich działań
marketingowych, gdzie obie strony działały świadomie, ostrożnie i bez przymusu.
(ii) Zobowiązania finansowe niebędące instrumentami pochodnymi
Wartość godziwa, szacowana dla celów ujawniania, jest obliczana na podstawie wartości bieżącej
przyszłych przepływów pieniężnych z tytułu zwrotu kapitału i odsetek, zdyskontowanych za pomocą
rynkowej stopy procentowej na dzień bilansowy. W przypadku leasingu finansowego rynkową stopę
procentową szacuje się w oparciu o stopę procentową dla podobnego rodzaju umów leasingowych.
(iii) Instrumenty pochodne
Wartość godziwa pochodnych instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez
wynik finansowy ustalana jest na ostatni dzień każdego kwartału danego roku obrotowego oraz na
koniec każdego roku obrotowego w oparciu o wycenę dokonaną przez wyspecjalizowany podmiot
lub w oparciu o model finansowy.
v) Dywidendy
Płatności dywidend na rzecz akcjonariuszy Spółki ujmuje się jako zobowiązanie w sprawozdaniu
finansowym w okresie, w którym nastą piło ich zatwierdzenie przez odpowiedni organ Spółki.
w) Połączenia spółek
Połączenia jednostek pod wspólną kontrolą są wyłączone z zakresu MSSF 3 „Połączenia jednostek
gospodarczych”. Zgodnie z zapisami MSR 8 punkt 10-12 Spółka przyjęła zasadę, że połączenia
podmiotów pod wspólną kontrolą rozliczane według wartości księgowych. P oszczególne pozycje
odpowiednich aktywów i pasywów oraz przychodów i kosztów połączonych spółek podlegają
sumowaniu, według stanu na dzień połączenia, po uprzednim doprowadzeniu ich wartości do
jednolitych metod wyceny i dokonaniu wzajemnych wyłączeń. Wyłączeniu podlega wartość kapitału
zakładowego spółki, której majątek został przeniesiony na inną spółkę, lub spółek, które w wyniku
połączenia zostały wykreślone z rejestru. Wyłączeniu podlegają również wzajemne należności
i zobowiązania oraz inne rozrachunki o podobnym charakterze łączących się spółek, a także
przychody i koszty operacji gospodarczych dokonywanych w danym roku obrotowym przed
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
83
połączeniem między łączącymi się spółkami. Dane porównawcze za rok obrotowy poprzedzający
połączenie nie podlegają przekształceniu.
4. Standardy i interpretacje zatwierdzone przez UE
i oczekujące na zatwierdzenie
4.1. Standardy i interpretacje zastosowane po raz pierwszy w 2025 roku
Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są
spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Spółki za rok
zakończony 31 grudnia 2024 r., za wyjątkiem zastosowania następujących nowych lub zmienionych
standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się
w dniu 1 stycznia 2024 r.:
 Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” - prezentacja zobowiązań jako
krótkoterminowe lub długoterminowe oraz długoterminowe zobowiązania z tytułu umów
zawierające kowenanty (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia
2024 r. lub później),
 Zmiany do MSSF 16 „Leasing” – Zobowiązanie z tytułu leasingu w ramach sprzedaży i leasingu
zwrotnego (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 r. lub
później),
 Zmiany do MSR 7 "Sprawozdanie z przepływów pieniężnych" i MSSF 7 "Instrumenty
finansowe: ujawnianie informacji" - umowy finansowania dostawców (obowiązujące dla
okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 r. lub później).
Nowe standardy, zmiany standardów oraz interpretacje nie miały istotnego wpływu na niniejsze
sprawozdanie.
4.2. Nowe standardy i interpretacje oczekujące na wejście w życie lub
oczekujące na zatwierdzenie do stosowania w Unii Europejskiej
Następujące standardy, interpretacje i zmiany zostały wydane przez Radę Międzynarodowych
Standardów Rachunkowości (RMSR) lub Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej
Sprawozdawczości Finansowej i oczekują na wejście w życie:
 MSSF 18 – Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych. (obowiązujące w
odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub
później),Standard ma zastąpić MSR 1 – Prezentacja sprawozdań finansowych
 MSSF 19 - Jednostki zależne niepodlegające odpowiedzialności publicznej (obowiązujące w
odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub później),
 Zmiany do MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych” – Brak możliwości wymiany
(obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2025 roku
lub później – standard nie został zatwierdzony do dnia dzisiejszego przez UE).
 Zmiany klasyfikacji i wycenie Instrumentów finansowych MSSF 9 i MSSF 7 (obowiązujące w
odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku lub później).
 Tom 11 corocznych ulepszeń do MSR/MSSF (wydany 18 lipca 2024 roku) - do dnia
zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE – mający
zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2026 roku lub
później.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
84
Spółka jest w trakcie analizy zmian i oceny ich wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby
zastosowane przez Spółkę na dzień bilansowy.
5. Przychody ze sprzedaży
01.01.2025
- 31.12.2025
01.01.2024
- 31.12.2024
Wyroby gotowe 8 953
-
Przedsięwzięcia deweloperskie 25 986
36 570
Usługi 19 099 17 748
Przychody ze sprzedaży
54 038
54 318
6. Koszt własny sprzedaży
01.01.2025
- 31.12.2025
01.01.2024
- 31.12.2024
Wyroby gotowe (7 504) -
Przedsięwzięcia deweloperskie (15 364) (35 518)
Usługi (27 441) (25 723)
Koszt własny sprzedaży
(50 309)
(61 241)
Koszty według rodzaju
01.01.2025
- 31.12.2025
01.01.2024
- 31.12.2024
Amortyzacja (2 160) (2 567)
Zużycie materiałów i energii (1 373) (1 624)
Usługi obce (30 265) (15 360)
Podatki i opłaty (1 278) (641)
Wynagrodzenia (6 323) (6 357)
Ub. społ. i inne świadczenia (844) (871)
Pozostałe koszty rodzajowe (3 715) (2 847)
Zmiana stanu produktów i produkcji w toku (2 411) (30 974)
Przeniesienie z zapasów na RAT (1 940)
-
Koszty według rodzaju
(50 309)
(61 241)
7. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu
Koszty sprzedaży
01.01.2025
- 31.12.2025
01.01.2024
- 31.12.2024
Koszty sprzedaży oraz pośrednictwa
-
-
Koszty marketingu
(300)
(186)
Koszty sprzedaży
(300)
(186)
Koszty ogólnego zarządu
01.01.2025
- 31.12.2025
01.01.2024
- 31.12.2024
Koszty planowanych inwestycji (89) (338)
Koszt zakończonych inwestycji (195) (315)
Koszty utrzymania biura i nieruchomości (2 676) (2 719)
Wynagrodzenia (2 424) (1 356)
Usługi doradcze (792) (972)
Inne
-
-
Koszty ogólnego zarządu
(6 176)
(5 700)
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
85
Koszty według rodzaju
01.01.2025
- 31.12.2025
01.01.2024
- 31.12.2024
Amortyzacja (3 081) (2 588)
Zużycie materiałów i energii (1 454) (1 673)
Usługi obce (17 207) (15 684)
Podatki i opłaty (174) (109)
Wynagrodzenia (9 500) (9 175)
Ub. społ. i inne świadczenia (980) (1 039)
Pozostałe koszty rodzajowe (1 521) (1 341)
Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży i ogólnego zarządu*
(33 917)
(31 609)
*Zestawienie kosztów w układzie rodzajowym nie obejmuje kosztu własnego sprzedaży wyrobów gotowych oraz
przedsięwzięć deweloperskich.
8. Pozostałe przychody operacyjne
01.01.2025
- 31.12.2025
01.01.2024
- 31.12.2024
Przychody z najmu 2 571 264
Przychody z refaktur 2 702 1 008
Sprzedaż usług 633 540
Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych oraz wartości
niematerialnych
231 200
Aktualizacja wartości należności 117 -
Rozwiązanie rezerw i odpisów - 6 278
Przychody z tytułu kar umownych oraz odszkodowań 95 282
Pozostałe przychody 143 259
Pozostałe przychody operacyjne
6 492
8 831
9. Pozostałe koszty operacyjne
01.01.2025
- 31.12.2025
01.01.2024
- 31.12.2024
Koszty najmu (172) (237)
Koszty refaktur (2 719) (1 012)
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości należności (24) (77)
Koszty z tytułu kar umownych oraz odszkodowań (15)
-
Koszty darowizn -
(180)
Pozostałe koszty (320) (170)
Pozostałe koszty operacyjne
(3 250)
(1 676)
10. Przychody finansowe
01.01.2025
- 31.12.2025
01.01.2024
- 31.12.2024
Odsetki z lokat bankowych oraz krótkoterminowych inwestycji finansowych 1 712
5 029
Odsetki od pożyczek 58 302
62 054
Dywidendy 31 687
72 747
Pozostałe 4 843
5 995
Przychody finansowe
96 544
145 825
11. Koszty finansowe
01.01.2025
- 31.12.2025
01.01.2024
- 31.12.2024
Odsetki od pożyczek, kredytów i obligacji (42 609) (44 958)
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
86
01.01.2025
- 31.12.2025
01.01.2024
- 31.12.2024
Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu (794) (848)
Różnice kursowe (601) (967)
Odpis aktualizujący wartość aktywów finansowych (20 903) (2 919)
Pozostałe* (2 357) (4 861)
Koszty finansowe
(67 264)
(54 553)
*W pozycji „odsetki od kredytów i obligacji” prezentowane są łącznie koszty zarachowanych odsetek oraz efekt
wyceny wg. skorygowanego kosztu.
12. Podatek dochodowy
Zmiana stanu odroczonego podatku dochodowego
01.01.2025
- 31.12.2025
01.01.2024
- 31.12.2024
Rezerwy na koszty okresu (15) 12
Odsetki od obligacji i kredytów (449) (392)
Odpisy na zapasy
-
(1 193)
Odpisy pożyczek (177)
555
Odsetki naliczone od pożyczki 658
413
Wycena zobowiązań z tytułu leasingu (349) (118)
Strata podatkowa (640) (1 241)
Inne
16
79
Zmiana aktywa z tytułu podatku odroczonego
(956)
(1 885)
Różnice w ujęciu odsetek skapitalizowanych w wartości zapasów (661) (60)
Wycena rzeczowych aktywów trwałych (2) (35)
Naliczone (niezapłacone) odsetki od pożyczek
4 199
1 980
Wycena aktywów z tytułu leasingu (296) 35
Inne (13) 13
Zmiana rezerwy z tytułu podatku odroczonego
3 227
1 933
Zmiana aktywa ze spółek przejętych przez MD S.A.
-
-
Zmiana rezerwy ze spółek przejętych przez MD S.A.
-
-
Zmiana podatku odroczonego w następstwie połączenia
-
-
Zmiana podatku odroczonego
(4 183)
(3 818)
Podatek bieżący
(311) (24)
Podatek dochodowy razem
(4 494)
(3 842)
Efektywna stopa podatkowa
01.01.2025
- 31.12.2025
01.01.2024
- 31.12.2024
Zysk brutto
29 775
85 618
Podatek w oparciu o obowiązującą stawkę podatkową (5 657) (16 267)
Różnice:
Dywidendy 6 021
13 822
Efekt podatkowy kosztów finansowania powyżej limitu wynikającego z
zasad dotyczących cienkiej kapitalizacji
-
(970)
efekt podatkowy rozliczenie CIT 2024
(325)
-
efekt korekty rezerwy poprzednich okresów 190
Odpis aktualizujący niepodlegający odwróceniu (4 148)
-
Różnice trwałe (575) (427)
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego
(4 494)
(3 842)
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
87
Zasady tworzenia aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynikającego ze strat
podatkowych zostały opisane w nocie 16 sprawozdania.
Poniższa tabela prezentuje zmiany strat podatkowych w trakcie okresu sprawozdawczego.
Zmiana stanu strat podatkowych w 2025 roku
Wartość strat
podatkowych
Aktywo
z tyt. OPD
Brak aktywa
z tyt. OPD
Stan na początek okresu (3 156) (601) -
Straty za okres
-
-
-
Wykorzystanie strat w okresie
3 156
601
-
Zmiana szacunków - - -
Przeterminowanie strat
-
-
-
Stan na koniec okresu
-
(0)
-
13. Wartości niematerialne i prawne
Oprogramowanie
Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2025 r.
1 161
1 161
Nabycie
40
40
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2025 r.
1 201
1 201
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2025 r.
(1 058)
(1 058)
Amortyzacja za okres (80) (80)
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2025 r.
(1 138)
(1 138)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2025 r.
63
63
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2024 r.
1 017
1 017
Zwiększenie w wyniku połączenia 144 144
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2024 r.
1 161
1 161
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2024 r.
(1 017)
(1 017)
Zwiększenie w wyniku połączenia (41) (41)
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2024 r.
(1 058)
(1 058)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2024 r.
103
103
Amortyzacja wartości niematerialnych
Odpisy amortyzacyjne wartości niematerialnych są ujmowane w kosztach amortyzacji.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
88
14. Rzeczowe aktywa trwałe
Budynki
i budowle
Maszyny
i urządzenia
Środki
transportu
Pozostałe środki
trwałe
Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2025 r.
-
373
4 775
2 671
7 819
Nabycie - - 62 928 990
Przeniesienie z zapasów 1 940 - - - 1 940
Wykup z leasingu - - 223 - 223
Zbycie - - (626) - (626)
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2025 r.
1 940
373
4 434
3 599
10 346
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości
na dzień 1 stycznia 2025 r.
-
(373)
(1 945)
(1 250)
(3 568)
Amortyzacja za okres (36) - (808) (59) (903)
Wykup z leasingu - - (138) - (138)
Zbycie - - 626 - 626
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości
na dzień 31 grudnia 2025 r.
(36)
(373)
(2 265)
(1 309)
(3 983)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2025 r.
1 904
-
2 169
2 290
6 363
Budynki
i budowle
Maszyny
i urządzenia
Środki
transportu
Pozostałe środki
trwałe
Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2024 r.
-
373
1 927
2 671
4 971
Nabycie - 2 747 2 747
Wykup z leasingu - 595 - 595
Zbycie - (494) - (494)
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2024 r.
-
373
4 775
2 671
7 819
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości
na dzień 1 stycznia 2024 r.
-
(373)
(1 503)
(1 187)
(3 063)
Amortyzacja za okres
-
(564)
(63)
(627)
Wykup z leasingu
-
(343)
-
(343)
Zbycie - 465 - 465
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości
na dzień 31 grudnia 2024 r.
-
(373)
(1 945)
(1 250)
(3 568)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2024 r.
-
-
2 830
1 421
4 251
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
89
Środki trwałe w leasingu
Grupa użytkuje środki trwałe w ramach leasingu. Wartość środków trwałych w leasingu została
zaprezentowana w linii prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu
w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy. Informacja na temat praw do użytkowania aktywów
z tytułu leasingu została przedstawiona w nocie dotyczącej praw do użytkowania oraz zobowiązań
leasingowych w dalszej części sprawozdania finansowego.
Zabezpieczenia
Na dzień 31 grudnia 2025 r. żadne środki trwałe nie stanowiły zabezpieczenia kredytów bankowych
lub obligacji.
Utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych
Na dzień 31 grudnia 2025 r. została przeanalizowana ewentualna utrata wartości rzeczowych aktywów
trwałych w odniesieniu do ośrodków generujących przepływy pieniężne. Według analiz na dzień
sporządzenia raportu nie wystąpiły przesłanki utraty wartości.
15. Długoterminowe aktywa finansowe
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Udziały 83 084 113 054
Pożyczki udzielone 730 249 697 369
Długoterminowe aktywa razem
813 333
810 423
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 44 350 37 082
Robo Wash S.A. - 971
Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o. 7 689 33 485
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. - 137
Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. 55 443 38 669
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 53 750 62 745
Marvipol Conrada Sp. z o.o. 54 626 50 290
Marvipol Logistics S.A. 127 811 123 726
Marvipol Odkryta Sp. z o.o. 45 734 17 526
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 53 859 50 670
Marvipol Gdynia Pucka Sp. z o.o. 29 323 25 527
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 5 957 5 946
Marvipol Projekt 101 Sp. z o.o. 36 967 1 008
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o. 87 327 84 064
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 38 709 58 778
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 22 636 19 876
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. - 7 004
Marvipol Głębocka Sp. z o.o. - 34 354
Marvipol Wrocław Architektów Sp. z o.o. 64 600 44 453
Marvipol Narwik Sp. z o.o. 1 168 1 058
Marvipol Projekt 102 Sp. z o.o. 50 -
Marvipol Projekt 103 Sp. z o.o. 50 -
Marvipol Projekt 104 Sp. z o.o. 50 -
Marvipol Projekt 105 Sp. z o.o. 50 -
Marvipol Projekt 106 Sp. z o.o. 50 -
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
90
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Marvipol Projekt 107 Sp. z o.o. 50 -
Pożyczki udzielone (część kapitałowa i odsetkowa)
730 249
697 369
Spółka dokonała weryfikacji wartości pożyczek udzielonych spółkom zależnym i
współkontrolowanym. Spółka dokonała analizy przyszłych zysków i przepływów pieniężnych
generowanych przez wyżej wymienione spółki. Analiza została przeprowadzona w oparciu o prognozy
finansowe przygotowane przez Zarząd pod kątem możliwości spłaty. W wyniku przeprowadzonej
analizy, Zarząd podjął decyzje o dokonaniu odpisu części pożyczek zgodnie z notą 11. Pożyczki
udzielone spółkom zależnym i współkontrolowanym w przypadku, gdy spółki te są finansowane
również poprzez kredyty bankowe, są podporządkowane względem tych kredytów.
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o.
270 270
Marvipol Raabego Sp. z o.o.
5 5
Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o.
5 5
Marvipol Głębocka Sp. z o.o.
2 005 2 005
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o.
20 115 20 115
Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o.
3 005 3 005
Marvipol Logistics S.A.
100 100
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o.
51 51
Marvipol Conrada Sp. z o.o.
9 9
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o.
5 5
Marvipol Narwik Sp. z o.o.
415 415
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o.
8 8
Property-ad Sp. z o.o.
7 7
Marvipol Wrocław Architektów Sp. z o.o.
5 007 5 007
Marvipol Odkryta Sp. z o.o.
5 790 5 790
Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o.
7 7
Marvipol Żubowiecka Sp. z o.o.
5 5
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o.
5 5
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o.
8 8
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o.
20 007 20 007
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o.
7 30 007
Marvipol Sopot I Sp. z o.o.
26 168 26 168
Unique Gdańsk Sp. z o.o.
50 50
Marvipol Projekt 102 S p. z o.o.
5 -
Marvipol Projekt 103 Sp. z o.o.
5 -
Marvipol Projekt 104 Sp. z o.o.
5 -
Marvipol Projekt 105 Sp. z o.o.
5 -
Marvipol Projekt 106 Sp. z o.o.
5 -
Marvipol Projekt 107 Sp. z o.o.
5 -
Wartość udziałów w spółkach zależnych
83 084
113 054
Udziały i akcje w jednostkach zależnych wykazywane są w cenie nabycia skorygowanej o późniejsze
odpisy z tytułu utraty wartości. Spółka dokonała weryfikacji wartości posiadanych przez nią udziałów
w spółkach zależnych i współkontrolowanych. Spółka dokonała analizy poprzez weryfikację wartości
aktywów netto w połączeniu z analizą przyszłych zysków i przepływów pieniężnych generowanych
przez te spółki. Analiza została przeprowadzona w oparciu o prognozy finansowe przygotowane
przez Zarząd. W wyniku przeprowadzonej analizy, Spółka ustaliła, że nie występują przesłanki
stanowiące o utracie wartości udziałów w spółkach zależnych.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
91
16. Odroczony podatek dochodowy
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Rezerwy na koszty okresu
773
788
Odsetki od obligacji i kredytów 1 453 1 902
Odpisy zapasów - -
Odpisy pożyczek 2 341 2 518
Odsetki naliczone (niezapłacone) od pożyczek 1 427 769
Wycena zobowiązań z tytułu leasingu 2 822 3 171
Strata podatkowa - 640
Inne 95 79
Aktywo z tytułu podatku odroczonego
8 911
9 867
Kompensata
(2 423)
(2 719)
Aktywo z tytułu podatku odroczonego
6 488
7 148
Zapasy 101 762
Wycena rzeczowych aktywów trwałych 126 128
Naliczone (niezapłacone) odsetki od pożyczek udzielonych 30 639 26 440
Wycena aktywów z tytułu leasingu
2 423
2 719
Inne
-
13
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego
33 289
30 062
Kompensata
(2 423)
(2 719)
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego
30 866
27 343
Zmiana różnic przejściowych w czasie
stan BO 20 195 16 377
stan BZ 24 378 20 195
Zmiana bilansowa różnic przejściowych
4 183
3 818
Aktywa z tytułu podatku odroczonego odnoszące się do nierozliczonych strat podatkowych są
rozpoznawane, gdy realizacja wynikających z nich korzyści podatkowych poprzez odliczenie od
dochodu podatkowego w przyszłych okresach, jest prawdopodobna. Oceniając prawdopodobieństwo
wykorzystania strat podatkowych Spółka bazuje na prognozach wyniku podatkowego w horyzoncie
5 lat od daty bilansowej. Zgodnie z przepisami podatkowymi 5 lat to maksymalny okres, w którym
możliwe jest rozliczenie strat podatkowych.
Prognozy w odniesieniu do Spółki uwzględniają głównie: wynik operacyjny Spółki, harmonogram
płatności odsetek od finansowania zewnętrznego i pożyczek wewnątrzgrupowych oraz wynik, jaki
Spółka może wygenerować wykorzystując posiadane grunty, poprzez realizację projektów
deweloperskich lub sprzedaż przedsięwzięć deweloperskich do spółek celowych po sfinalizowaniu
fazy przygotowawczej inwestycji.
Na dzień 31 grudnia 2025 r. Spółka nie posiadała strat podatkowych.
Poniższe tabele pokazują w jakim okresie Spółka może wykorzystać aktywo z tytułu odroczonego
podatku dochodowego na straty podatkowe.
Straty podatkowe na dzień 31.12.2025
Wartość strat
podatkowych
Aktywo
z tyt. OPD
Brak aktywa
z tyt. OPD
Do 2025 roku - - -
Do 2026 roku
-
-
-
Do 2027 roku
-
-
-
Do 2028 roku - - -
Do 2029 roku
-
-
-
-
-
-
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
92
Straty podatkowe na dzień 31.12.2024
Wartość strat
podatkowych
Aktywo
z tyt. OPD
Brak aktywa
z tyt. OPD
Do 2025 roku 3 371 640 -
Do 2026 roku - - -
Do 2027 roku - - -
Do 2028 roku - - -
3 371
640
-
17. Zapasy
Okres zakończony
Zapasy
31.12.2025
31.12.2024
Produkcja niezakończona 297 555
246 263
Wyroby gotowe
958
10 444
298 513
256 707
w tym:
koszty finansowania zewnętrznego - kredyty 3 973
3 427
koszty finansowania zewnętrznego - obligacje 7 911
6 843
W 2025 roku na zapasach zostały skapitalizowane koszty odsetek od obligacji w kwocie 2.384 tys. zł.
Kwota 1.317 tys. zł została przeksięgowana w koszty w związku ze sprzedażą nieruchomości.
Podział zapasów na dzień 31 grudnia 2025 r. i 31 grudnia 2024 r.
31.12.2025
31.12.2024
Produkcja
niezakończona
Wyroby
gotowe
Produkcja
niezakończona
Wyroby
gotowe
Inwestycja Hill Park
26 791
-
26 438
-
Inwestycja Białołęka
-
-
16 377
-
Inwestycja Ursynów II 39 173 - 21 586 -
Inwestycja Waszyngtona 17 579 - 16 611 -
Inwestycja Ursus 73 442 - 71 983 -
Inwestycja Konstancin 8 235 - 2 796 -
Inwestycja Lazurova II 50 508 - 48 455 -
Inwestycja Bielany 45 371 - 42 017 -
Inwestycja Chmielna 2 36 456 - - -
Inwestycja Zielona Italia - 953 - 949
Inwestycja Central Park Ursynów
-
5
-
2 274
Inwestycja Gdańsk Dwie Motławy
-
-
-
1 929
Inwestycja Kłopotowskiego 11 - - - 3 523
Inwestycja Dom Przy Okrzei - - - 1 769
Zapasy, razem
297 555
958
246 263
10 444
Odpisy aktualizujące zapasy
Wartość na dzień 1 stycznia 2025 r.
-
Zawiązanie / Rozwiązanie
-
Wartość na dzień 31 grudnia 2025 r.
-
Wartość na dzień 1 stycznia 2024 r.
6 278
Zawiązanie / Rozwiązanie
(6 278)
Wartość na dzień 31 grudnia 2024 r.
-
W 2025 roku w wyniku przeprowadzonych analiz nie stwierdzono przesłanek utraty wartości zapasów.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
93
Zabezpieczenia na zapasach:
 Inwestycja Hill Park - kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku
Millennium S.A. z limitem 10.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 16.000 tys. zł
 Inwestycja Ursynów II – kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku
Millennium S.A. z limitem 18.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 28.800 tys. zł
18. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Okres zakończony
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
31.12.2025
31.12.2024
Należności z tytułu dostaw i usług o okresie spłaty:
do 12 miesięcy 891 2 803
Należności z tytułu dostaw i usług razem
891
2 803
Pozostałe należności
30 187
3 285
Dywidendy należne - 14 343
Rozliczenia międzyokresowe 1 868 826
Pozostałe należności razem
32 055
18 454
Należności z tytułu podatku VAT 150 21 772
Należności z tytułu podatku dochodowego 10 10
Należności podatkowe
160
21 782
Należności krótkoterminowe brutto 33 106 43 039
odpisy aktualizujące wartość należności handlowych (97) (212)
Należności krótkoterminowe netto
33 009
42 827
Na dzień 31.12.2025 r. Spółka wykazywała należność od spółki celowej Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. w kwocie
30.000 tys. zł, wynikającej z tytułu umorzenia udziałów. Należność ta została ujęta jako pozostałe należności.
19. Środki pieniężne
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Środki pieniężne w kasie 13 10
Środki pieniężne na rachunkach bankowych 129 666 60 073
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem
129 679
60 083
w tym:
Środki pieniężne stanowiące wpływy od klientów mieszkaniowych
4 036
122
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania
4 036
122
20. Kapitał własny
Kapitał zakładowy
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Liczba akcji na początek okresu (w pełni opłacone)
41 652 852
41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu (w pełni opłacone)
41 652 852
41 652 852
Wartość nominalna 1 akcji (w złotych)
1,00
1,00
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
94
Struktura kapitału zakładowego
Seria
Rodzaj
uprzywilejowania
akcji
Liczba akcji
(szt.)
Wartość
nominalna
1 akcji (zł)
Wartość
nominalna serii
(zł)
Sposób opłacenia
A brak 100 000
1,00
100 000
wkład pieniężny
B brak 1 000
1,00
1 000
wkład pieniężny
C brak 41 551 852 1,00 41 551 852
wniesienie Zorganizowanej
Części Przedsiębiorstwa
(Oddział Marvipol)
41 652 852
41 652 852
Akcjonariat na 31 grudnia 2025 r.
Liczba
posiadanych
akcji
Liczba
głosów
na WZ
Wartość
nominalna
akcji
Udział akcji
w kapitale
zakładowym
Udział
głosów
na WZ
Książek Holding Sp. z o.o.* 31 790 353 31 790 353 31 790 353 76,32% 76,32%
Mariusz Książek 2 077 692 2 077 692 2 077 692 4,99% 4,99%
Akcje własne 633 - 633 0,00% 0,00%
Inne podmioty 7 784 174 7 784 174 7 784 174 18,69% 18,69%
41 652 852
41 652 219
41 652 852
100,00%
100,00%
* podmiot zależny od Mariusza Książek
Podstawowy zysk na jedną akcję
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Liczba akcji na początek okresu
41 652 852
41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu
41 652 852
41 652 852
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w okresie*
41 652 852
41 652 852
Podstawowy zysk
25 281
81 776
Podstawowy zysk na jedną akcję
0,61
1,96
Rozwodniony zysk przypadający na jedną akcję
Na dzień 31 grudnia 2025 r. i na 31 grudnia 2024 r. nie występowały czynniki rozwadniające akcje.
Wartość księgowa na jedną akcję
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom 693 257
692 971
Liczba akcji 41 652 219 41 652 852
Wartość księgowa na jedną akcję
16,64
16,64
21. Rezerwy
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Rezerwy na koszty kar umownych i porozumień 3 436
3 436
Rezerwy razem
3 436
3 436
W tym
część długoterminowa -
3 436
część krótkoterminowa 3 436
-
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
95
Rezerwa na koszty kar umownych i porozumień obejmuje kwotę 1.636 tys. PLN, jaką Spółka może
przekazać na rzecz IHG Hotels Limited w związku z zawartym porozumieniem oraz kwotę 1.800 tys.
PLN, wynikającą z roszczeń Wspólnoty Mieszkaniowej New Hill Park.
27 września 2018 roku Marvipol Development S.A. zawarł z IHG Hotels Limited („IHG”), spółką prawa
brytyjskiego, dwie umowy franczyzy obejmujące licencję marek hotelowych Holiday Inn Express oraz
Staybridge Suites w odniesieniu do planowanego projektu condohotelowego w Gdańsku przy al.
Grunwaldzkiej. W dniu 16 grudnia 2023 roku zostało podpisane porozumienie pomiędzy Stronami
regulujące kwestie rozwiązania umów franczyzy. Zgodnie z porozumieniem kara z tytułu rozwiązania
umów franczyzy dotyczących obiektu przy al. Grunwaldzkiej w Gdańsku wynosi łącznie 348 tys. euro,
przy czym jej naliczenie i płatność zastrzeżone zostały pod następującymi warunkami: (i) nie
wskazania w terminie kolejnych 3 lat przez Marvipol Development S.A. nowej nieruchomości, na której
wybudowany będzie hotel pod franczyzą IHG lub zarządzany przez IHG z co najmniej 150 pokojami,
a następnie (ii) nie otwarcia tego obiektu przez Marvipol Development S.A. w ciągu kolejnych 2 lat.
Porozumienie nie przewiduje żadnych innych kar lub odszkodowa ń względem Marvipol Development
S.A.
Wspólnota Mieszkaniowa New Hill Park Pasymska 7, 7A-M podnosi przeciwko Marvipol Development
S.A. roszczenia w kwocie 2.427 tys. zł, opierając się w głównej mierze na opinii z przeglądu 5-letniego
budynków oraz opiniach technicznych w zakresie uszkodzeń wilgociowych i oceny wykonanych robót
z projektem budowlanym. Wspólnota podnosi wady odnośnie do garaży podziemnych i pomieszczeń
technicznych, wentylacji, odprowadzenia wód opadowych, dachów budynków, elewacji budynków
części wspólnych należących do lokali – loggie i tarasy i otoczenia budynków (zapadliska kostki
brukowej przy wejściach). W wyniku analizy materiału Spółka ocenia, że istnieje możliwość, iż
roszczenia Wspólnoty Mieszkaniowej mogą zostać uznane za częściowo zasadne, w związku z czym
zawiązano rezerwę w kwocie 1.800 tys. zł. Rezerwa została wykorzystana w 1 kwartale 2026. Wartość
rozliczenia wynikającego z porozumienia nie przekroczyła uprzednio utworzonej rezerwy.
22. Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek
Kredyty i pożyczki według rodzaju
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Kredyty 9 199 -
Pożyczki 89 010 8 746
w tym:
część krótkoterminowa 9 199 -
część długoterminowa 89 010 8 746
Kredyty i pożyczki długoterminowe o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
do 12 miesięcy 9 199 -
powyżej 1 roku do 3 lat 89 010 8 746
powyżej 3 do 5 lat - -
powyżej 5 lat - -
Kredyty i pożyczki razem
98 209
8 746
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
96
Kredyty i pożyczki (struktura walutowa)
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
w walucie polskiej 98 209 8 746
w walutach obcych - -
Kredyty i pożyczki razem
98 209
8 746
Zakres oprocentowania zaciągniętych kredytów i pożyczek w podziale na waluty:
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
dla kredytów i pożyczek w PLN 5,82%-7,04% 7,17%-8,65%
dla kredytów denominowanych w EUR - -
Zestawienie kredytów bankowych wraz z podaniem limitów kredytowych
Kredytodawca
Data
zawarcia
Przyznana
kwota
kredytu
Kwota
zadłużenia
kredytu
Termin
spłaty
Zabezpieczenia
mBank S.A.
05.01.2022
7 500
-
20.08.2028
hipoteka na nieruchomości 11 250 tys. zł
Bank Millennium
S.A.
08.11.2010
10 000
-
29.06.2026
hipoteka na nieruchomości 16 000 tys. zł
mBank S.A.
05.11.2018
25 000
-
30.06.2026
hipoteka umowna na nieruchomościach
82 500 tys. zł, weksel in blanco,
pełnomocnictwa do rachunków,
poręczenie spółki z Grupy Kapitałowej,
cesja z pożyczek do spółek z Grupy
Kapitałowej, polisy ubezpieczeniowe dot.
inwestycji na nieruchomościach będących
zabezpieczeniem kredytu
Bank Millennium
S.A.
13.03.2024
18 000
9 199
06.09.2026
hipoteka umowna do kwoty 28.800 tys.
zł, gwarancja BGK w kwocie 14.400 tys.
zł, oświadczenie kredytobiorcy o
poddaniu się egzekucji, zastaw rejestrowy
i finansowy na wierzytelnościach z
rachunku bankowego
Alior Bank S.A. 04.07.2024
10.000
-
03.07.2027
Hipoteka umowna do kwoty 15.000 tys.
zł, cesja praw z polisy majątkowej
nieruchomości stanowiącej
zabezpieczenie, oświadczenie o poddaniu
się egzekucji; pełnomocnictwo do
dysponowania środkami na rachunku
bankowym
23. Zobowiązania z tytułu obligacji
Zmiana stanu obligacji
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Zobowiązania z tytułu obligacji na początek okresu
430 364
344 184
Wpływy z emisji obligacji zwykłych 176 926 200 000
Rolowanie obligacji
3 074
-
Koszty emisji
(3 399)
(4 178)
Wpływy z emisji obligacji netto
176 601
195 822
Naliczone odsetki ujęte w kosztach finansowych i na zapasach 774 1 804
Rolowanie obligacji (3 074) -
Wykup obligacji (167 926) (111 446)
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
97
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Zobowiązania z tytułu obligacji na koniec okresu
436 739
430 364
w tym:
część krótkoterminowa - 69 861
część długoterminowa 436 739 360 503
Zobowiązania z tytułu obligacji o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
do 12 miesięcy -
69 861
powyżej 1 roku do 3 lat 252 717
158 773
powyżej 3 do 5 lat 184 022
201 730
powyżej 5 lat -
-
Obligacje razem
436 739
430 364
Zestawienie informacji o obligacjach
Seria
Wartość
nominalna
Warunki
oprocentowania
Gwarancje/
zabezpieczenia
Data
zapadalności
Obligacje zwykłe serii P2022B 55 467 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 04.02.2027
Obligacje zwykłe serii P2024A 150 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 07.05.2028
Obligacje zwykłe serii P2024B 50 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 20.12.2028
Obligacje zwykłe serii AG 80 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 10.07.2029
Obligacje zwykłe serii P2025A
100 000
WIBOR 6M + marża
niezabezpieczone
27.10.2029
24. Prawa do użytkowania wynikające z leasingu, zobowiązania
z tytułu leasingu oraz opłaty z tytułu wieczystego
użytkowania gruntu
Zmiana stanu prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu
Prawa do użytkowania rzeczowych
aktywów trwałych z tytułu leasingu
Zapasy
Wartość prawa do użytkowania na dzień
1 stycznia 2025 r.
12 915
2 528
Nabycie 1 564 -
Umorzenie (2 096) (37)
Modyfikacje umów leasingu 338 (214)
Wykup z leasingu (85) -
Wartość prawa do użytkowania na dzień
31 grudnia 2025 r.
12 636
2 277
Prawa do użytkowania rzeczowych
aktywów trwałych z tytułu leasingu
Zapasy
Wartość prawa do użytkowania na dzień
1 stycznia 2024 r.
13 979
1 490
Nabycie 366 1 063
Umorzenie (1 920) (25)
Modyfikacje umów leasingu 742 -
Wykup z leasingu (252) -
Wartość prawa do użytkowania na dzień
31 grudnia 2024 r.
12 915
2 528
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
98
Zmiana stanu zobowiązania z tytułu leasingu oraz z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste
Zobowiązania
z tytułu leasingu
Zobowiązania leasingowe z tytułu
opłat za użytkowanie wieczyste
Stan na 1 stycznia 2025 r.
14 449
2 663
Nabycie 1 564 -
Koszty finansowe 794 277
Płatności (3 220) (274)
Modyfikacje umów leasingu 338 (214)
Różnice kursowe (131) -
Stan na 31 grudnia 2025 r.
13 794
2 452
Zobowiązania
z tytułu leasingu
Zobowiązania leasingowe z tytułu
opłat za użytkowanie wieczyste
Stan na 1 stycznia 2024 r.
15 567
1 590
Nabycie 366 1 063
Koszty finansowe 848 178
Płatności (2 842) (168)
Modyfikacje umów leasingu 742 -
Różnice kursowe (232) -
Stan na 31 grudnia 2024 r.
14 449
2 663
Zobowiązania z tytułu leasingu o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty
Okres zakończony
31.12.2025
Okres zakończony
31.12.2024
do 12 miesięcy 3 038 2 019
powyżej 1 roku do 3 lat 4 064 3 719
powyżej 3 do 5 lat 4 030 3 800
powyżej 5 lat 5 114 7 574
Zobowiązania z tytułu leasingu
16 246
17 112
Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów
01.01.2025
- 31.12.2025
01.01.2024
- 31.12.2024
Umorzenie praw z tytułu użytkowania rzeczowych aktywów trwałych (2 096) (1 920)
Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu (794) (848)
Różnice kursowe 131 232
Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów
(2 759)
(2 536)
25. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
3 493
4 895
Kaucje zatrzymane - część długoterminowa
331
1 375
Kaucje zatrzymane - część krótkoterminowa 2 615 2 355
Zobowiązania publiczno - prawne 1 122 706
Zobowiązania z tytułu wynagrodzeń 490 504
Pozostałe zobowiązania oraz rozliczenia międzyokresowe kosztów 2 058 2 539
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe, razem
10 109
12 374
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
99
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Ujęte jako pozostałe zobowiązania długoterminowe
331 1 375
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe, krótkoterminowe
9 778
10 999
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług nie są oprocentowane i są zwykle regulowane w ciągu od 14 do
30 dni.
Zobowiązania inwestycyjne i kontraktowe dotyczą przede wszystkim zobowiązań wobec generalnych
wykonawców z tytułu podpisanych kontraktów.
Całkowita kwota przyszłych zobowiązań, które nie są jeszcze zafakturowane z tytułu umów o
generalne wykonawstwo na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosi: 19.210 tys. zł, a na dzień 31 grudnia 2024
r. wynosiła: 32.766 tys. zł.
26. Przychody przyszłych okresów
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Inwestycja Sengera 11 222 137
Pozostałe - 1 974
Przychody przyszłych okresów razem
11 222
2 111
Przychody przyszłych okresów – przewidywany moment ujęcia przychodów
Stan na
31.12.2025
2026
2027
Przychody przyszłych okresów 11 222 11 222 -
Stan na
31.12.2024
2025
2026
2027
Przychody przyszłych okresów 2 111 1 974 137 -
27. Instrumenty finansowe i analiza wrażliwości
Opis metod zarządzania ryzykiem płynności zawarty jest w Sprawozdania Zarządu z działalności
Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.
Spółka zarządza wszystkimi opisanymi poniżej elementami ryzyka finansowego, które może mieć
znaczący wpływ na jej funkcjonowanie w przyszłości, kładąc w tym procesie największy nacisk na
zarządzanie ryzykiem rynkowym, w tym ryzykiem stopy procentowej oraz ryzykiem kredytowym
i ryzykiem utraty płynności. Celem zarządzania ryzykiem kredytowym jest ograniczenie strat Spółki
mogących wynikać z niewypłacalności klientów. Cel ten jest realizowany poprzez bieżące
monitorowanie wiarygodności kredytowej klientów wymagających kredytowania powyżej określonej
kwoty. Celem zarządzania płynnością finansową jest zabezpieczenie Spółki przed jej
niewypłacalnością. Cel ten jest realizowany poprzez systematyczne dokonywanie projekcji zadłużenia
w horyzoncie do 4 lat, a następnie aranżację odpowiednich źródeł finansowania. Ekspozycja na ryzyko
kredytowe, ryzyko stopy procentowej powstaje w trakcie normalnej działalności Spółki. Spółka nie
stosuje zabezpieczeń przed ryzykiem wahań kursów wymiany walut.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
100
Wartość bilansowa inwestycji długoterminowych oraz należności z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałych odzwierciedla maksymalne ryzyko kredytowe.
Analiza wrażliwości Spółki na zmiany stóp procentowych
Spółka jest narażona na ryzyko stopy procentowej w związku z pozyskanym finansowaniem w postaci
oprocentowanych kredytów bankowych i pożyczek oraz wyemitowanych obligacji. Zarówno w 2025
jak i 2024 roku Spółka nie zawarła kontraktów zabezpieczających przepływy pieniężne z tytułu
odsetek.
Zmiana stóp procentowych o 1 punkt procentowy spowodowałaby zmianę zysku przed
opodatkowaniem o kwoty przedstawione poniżej. Poniższa analiza opiera się na założeniu, że inne
zmienne, w szczególności kursy walut obcych pozostaną niezmienione.
Okres zakończony 31.12.2025
Okres zakończony 31.12.2024
Wzrost
1%
Spadek
1%
Wzrost
1%
Spadek
1%
Instrumenty o zmiennej stopie
procentowej
(4 447) 4 447 (4 265) 4 265
Ryzyko kredytowe
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku analiza przeterminowanych należności
z tytułu dostaw i usług przedstawiała się następująco:
31.12.2025
Wartość
brutto
Odpis
aktualizujący
Wartość
netto
Nieprzeterminowane 825
-
825
Przeterminowane o następujące okresy:
0-180 dni 53 8 45
180-360 dni 5 2 3
powyżej 360 dni 105 87 18
988
97
891
31.12.2024
Wartość
brutto
Odpis
aktualizujący
Wartość
netto
Nieprzeterminowane 2 338 - 2 338
Przeterminowane o następujące okresy:
0-180 dni 431 26 405
180-360 dni 53 19 34
powyżej 360 dni 193 167 26
3 015
212
2 803
Zmiany w odpisach aktualizujących należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe w ciągu roku
2025 i 2024 przedstawiono poniżej:
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Stan na początek okresu
212
188
Zmiana odpisu aktualizującego (115) 24
Stan na koniec okresu
97
212
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
101
Ryzyko kursowe
Większość transakcji zawierana jest w złotych polskich. Spółka posiada należności z tytułu pożyczek
oraz zobowiązania z tytułu leasingu denominowane w walutach obcych. Spółka posiada środki
pieniężne w walutach obcych.
W przypadku przeliczenia należności oraz zobowiązań denominowanych w walucie obcej na dzień 31
grudnia 2025 i 2024 roku, zmiana wartości waluty obcej w odniesieniu do złotego o 5%
spowodowałaby następującą zmianę zysku przed opodatkowaniem:
Okres zakończony 31.12.2025
Okres zakończony 31.12.2024
Wzrost
5%
Spadek
5%
Wzrost
5%
Spadek
5%
Należności i zobowiązanie denominowane
w EUR
2 919 (2 919) 2 797 (2 797)
Ryzyko płynności
Ryzyko płynności jest to ryzyko wystąpienia trudności w spełnieniu przez Spółkę obowiązków
związanych ze zobowiązaniami finansowymi, które rozliczane są w drodze wydania środków
pieniężnych lub innych aktywów finansowych. Zarządzanie płynnością przez Spółkę polega na
zapewnianiu, w możliwie najwyższym stopniu, aby Spółka zawsze posiadała płynność wystarczającą
do regulowania wymaganych zobowiązań, zarówno w normalnej jak i kryzysowej sytuacji, bez
narażania na niedopuszczalne straty lub podważenie reputacji Spółki.
Płynność finansowa jest monitorowana w Spółce na bieżąco. Dotyczy to zarówno płynności w okresie
kilku następnych dni, jak i okresu kilku najbliższych lat.
Zarząd Marvipol Development S.A. dokonał oceny przewidywanej sytuacji płynnościowej Spółki.
Zdaniem Zarządu nie ma istotnego zagrożenia działalności Spółki w okresie najbliższych 12 miesięcy
od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego. Zarząd jest przekonany, że będzie w
stanie zapewnić odpowiednie środki finansowe do obsługi zobowiązań finansowych i handlowych oraz
niezakłóconego prowadzenia działalności, w tym realizacji projektów deweloperskich. Spółka nie
oczekuje, że spodziewane przepływy pieniężne, zawarte w analizie terminów wymagalności, mogą
wystąpić znacząco wcześniej lub w znacząco innych kwotach.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
102
31.12.2025
Wartość
bilansowa
Przepływy pieniężne
wynikające z umowy*
Do 1
miesiąca
1 - 3
miesiące
3 - 6
miesięcy
6 - 12
miesięcy
1 - 3 lata
3 - 5 lat
Powyżej
5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki 98 209 98 209 - - - 9 199 89 010 - -
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
3 493
3 493
3 493
-
-
-
-
-
-
Zobowiązania z tytułu obligacji
436 739
435 467
-
-
-
-
255 467
180 000
-
Kaucje 2 946 2 946 - 2 603 - 12 108 109 114
Zobowiązania z tytułu leasingu 13 794 15 503 286 481 677 1 404 5 027 4 577 3 051
555 181
555 618
3 779
3 084
677
10 615
349 612
184 686
3 165
31.12.2024
Wartość
bilansowa
Przepływy pieniężne
wynikające z umowy*
Do 1
miesiąca
1 - 3
miesiące
3 - 6
miesięcy
6 - 12
miesięcy
1 - 3 lata
3 - 5 lat
Powyżej
5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki 8 746 8 746 - - - 172 8 574 - -
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 4 895 4 895 4 895 - - - - - -
Zobowiązania z tytułu obligacji 430 364 426 467 - - - 70 000 156 467 200 000 -
Kaucje
3 730
3 730
-
-
1 097
1 303
1 192
-
138
Zobowiązania z tytułu leasingu 14 449 16 607 193 385 578 1 117 4 547 5 146 4 641
462 184
460 445
5 088
385
1 675
72 592
170 780
205 146
4 779
* analiza przepływów pieniężnych dotyczy wartości nominalnych zobowiązań powiększonych o ewentualne naliczone niezapłacone odsetki, które mogą różnić się od wartości
bilansowych
Opis metod i istotnych założeń przyjętych do ustalenia wartości godziwej aktywów i zobowiązań finansowych wycenianych w takiej wartości
Wartości godziwe aktywów i zobowiązań finansowych są zbliżone do ich wartości bilansowych na dzień 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku.
Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji
rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami.
Zarządzanie kapitałem
Spółka definiuje kapitał jako wartość bilansową kapitałów własnych. Najważniejszym wskaźnikiem używanym przez Spółkę do monitorowania kapitałów
własnych jest wskaźnik Kapitał własny/Aktywa razem.
Wskaźnik ten wynosi na dzień 31 grudnia 2025 roku 53,3% (31 grudnia 2024 roku 58,0%). Spółka zarządza kapitałem by zagwaranto wać, że należące do niej
jednostki będą zdolne kontynuować działalność przy jednoczesnej maksymalizacji rentowności dla akcjonariuszy dzięki optymalizacji relacji zadłużenia do
kapitału własnego. .
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
103
Ponadto Spółka zarządza kapitałem własnym w taki sposób, aby utrzymywać bezpieczny poziom
relacji kapitału własnego do długu.
28. Instrumenty finansowe
a) Klasyfikacja aktywów do grup instrumentów finansowych
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Pożyczki 730 249
696 398
Należności z tytułu dostaw i usług 593 1 650
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu -
podmioty powiązane
730 842
698 048
Pożyczki
-
971
Należności z tytułu dostaw i usług
201
941
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu -
podmioty pozostałe
201
1 912
Środki pieniężne
129 679
60 083
Razem
860 722
760 043
b) Klasyfikacja zobowiązań do grup instrumentów finansowych
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Kredyty bankowe i pożyczki 98 209 8 746
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 3 493 4 895
Zobowiązania z tytułu obligacji 436 739 430 364
Kaucje 2 946 3 730
Zobowiązania z tytułu leasingu 16 246 17 112
Zobowiązania wyceniane wg. zamortyzowanego kosztu
557 633
464 847
Wartości godziwe instrumentów finansowych odpowiadają ich wartościom bilansowym na dzień 31
grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku.
W roku obrotowym oraz w okresie porównawczym Spółka nie dokonywała reklasyfikacji aktywów
finansowych.
29. Zobowiązania warunkowe
Na dzień bilansowy oraz do dnia sporządzenia niniejszego raportu Spółka Marvipol Development S.A.
udzieliła następujących poręczeń:
 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz mBank S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Logistics S.A. w związku z zawartą 23 lipca 2021
umową ramową dla transakcji rynku finansowego. Poręczenie udzielone do kwoty 24.000 tys.
zł;
 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Banku Ochrony Środowiska
SA z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Development Unique Tower Sp.
z o.o. w związku z zawartą 15 grudnia 2022 roku umową gwarancji do kwoty 4.578 tys. zł.
Poręczenie do kwoty 6.887 tys. zł;
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
104
 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. w związku z zawartą 25
czerwca 2024 r. umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 55.283 tys. zł. Poręczenie udzielone
do kwoty 110.566 tys. zł;
 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. w związku z zawartą 25
czerwca 2024 umową kredytu odnawialnego do kwoty 2.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do
kwoty 4.000 tys. zł;
 Spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Banku Millennium S.A. z
siedzibą w Warszawie, za zobowiązania spółki Marvipol Wrocław Architektów w związku z
zawartą 30 września 2024 roku umową kredytu odnawialnego do kwoty 65.000 tys. zł.
Poręczenie udzielone do kwoty 104.000 tys. zł;
 Spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów sp. z o.o. W związku z zawartą 8
lipca 2024 roku umową określającą warunki udzielania gwarancji. Poręczenie do kwoty 6.528
tys. zł;
 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. w związku z zawartą
31 marca 2025 r. umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 141.770 tys. zł. Poręczenie
udzielone do kwoty 212.655 tys. zł;
 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. w związku z zawartą
31 marca 2025 r. umową kredytu odnawialnego w kwocie 8.000 tys. zł. Poręczenie udzielone
do kwoty 12.000 tys. zł;
 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Odkryta Sp. z o.o. w związku z zawartą 7 maja
2025 r. umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 63.150 tys. zł. Poręczenie udzielone do
kwoty 11.976 tys. zł;
 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz osoby fizycznej za
zobowiązanie spółki Marvipol Odkryta sp. z o.o. w związku z zawartą z tą osobą fizyczną
umową nabycia nieruchomości (Osiedle Senza) i z określonym w tej umowie zobowiązaniem
Marvipol Odkryta sp. z o.o. do wykonania prac budowalnych do kwoty 450 tys. zł;
 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Żubowiecka Sp. z o.o. w związku z zawartą 16
grudnia 2025 r. umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 91.750 tys. zł. Poręczenie udzielone
do kwoty 17.352 tys. zł;
 spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz mBank S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Gdynia Pucka Sp. z o.o. w związku z zawartą 18
grudnia 2025 r. umową kredytu inwestycyjnego i budowlanego w kwocie 85.208 tys. zł.
Poręczenie udzielone do łącznej kwoty 135.713,7 tys. zł.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
105
30. Transakcje z podmiotami powiązanymi
Wypłacone i należne wynagrodzenia Zarządu i osób zarządzających wyższego szczebla.
Spółka na rzecz członków Zarządu i osób zarządzających wyższego szczebla wypłaca wynagrodzenie
na podstawie: pełnienia funkcji członka Zarządu (mianowanie) oraz na podstawie umowy
o świadczenie usług.
Wynagrodzenie Zarządu (w tys. zł)
01.01.2025
31.12.2025
01.01.2024
31.12.2024
Mariusz Książek - Prezes Zarządu 3 996 3 680
Andrzej Nizio - Wiceprezes Zarządu 1 260 1 260
5 256
4 940
Wynagrodzenie Rady Nadzorczej (w tys. zł)
01.01.2025
31.12.2025
01.01.2024
31.12.2024
Aleksander Chłopecki 189 174
Krzysztof Brejdak 179 165
Wiesław Łatała 158 145
Dariusz Daniluk - 89
Andrzej Jacaszek 105 97
Piotr Chudzik 147 30
778
700
Pozostałe transakcje z podmiotami powiązanymi
Podmioty powiązane obejmują podmioty kontrolowane przez Kierownictwo oraz członków Rady
Nadzorczej Marvipol Development S.A.
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
Sprzedaż produktów i usług (w tys. zł)
01.01.2025
31.12.2025
01.01.2024
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Jednostki zależne w tym:
46 757
60 452
553
1 617
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 3 701 1 732 85 9
Marvipol Głębocka Sp. z o.o. 1 369 2 462 30 7
Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o.
1 465
1 630
31
627
Marvipol Raabego Sp. z o.o.
184
343
7
-
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 208 273 7 38
Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. 1 453 808 35 604
Marvipol Logistics S.A. 18 20 4 -
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 505 540 37 6
Marvipol Odkryta Sp. z o.o. 1 219 176 37 -
Marvipol Conrada Sp. z o.o. 1 792 1 694 74 16
Marvipol Narwik Sp. z o.o. 184 220 7 -
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 11 - 1 1
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o.
184
770
7
-
Property-ad Sp. z o.o.
45
41
4
-
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 192 175 7 -
Marvipol Wrocław Architektów Sp. z o.o. 3 052 37 704 51 269
Marvipol Gdynia Pucka Sp. z o.o. 616 145 24 -
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 197 178 7 -
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. 3 160 8 691 7 35
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 545 2 473 51 5
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
106
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
Sprzedaż produktów i usług (w tys. zł)
01.01.2025
31.12.2025
01.01.2024
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o. 188 188 7 -
Marvipol Żubowiecka Sp. z o.o. 26 207 188 29 -
Unique Gdańsk Sp. z o.o. 22 2 4 -
Marvipol Projekt 102 Sp. z o.o. 40 - - -
Marvipol Projekt 103 Sp. z o.o. 40 - -
Marvipol Projekt 104 Sp. z o.o. 40 - - -
Marvipol Projekt 105 Sp. z o.o.
40
-
-
-
Marvipol Projekt 106 Sp. z o.o.
40
-
-
-
Marvipol Projekt 107 Sp. z o.o.
40
-
-
-
Pozostałe jednostki powiązane:
180
9
1
-
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu
174
229
39
33
47 111
60 690
593
1 650
W 2025 r. Spółka dokonała sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz spółki celowej Marvipol
Żubowiecka Sp. z o.o. Wartość transakcji wyniosła 25 986 tys. zł.
Zakup produktów i usług (w tys. zł)
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
Zakup produktów i usług (w tys. zł)
01.01.2025
31.12.2025
01.01.2024
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Jednostki zależne w tym:
1 614
3 767
10
68
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o.
84
-
63
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 218 4 3 5
Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o. 13 7 1 -
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. - 962 - -
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 600 1 397 - -
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 604 1 397 - -
Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. 40 - - -
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o.
55
-
6
-
Pozostałe jednostki powiązane
-
71
-
-
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu
i Radą Nadzorczą
753
555
88
115
2 367
4 393
98
183
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
Otrzymane dywidendy (w tys. zł)
01.01.2025
31.12.2025
01.01.2024
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Jednostki zależne 31.687
72 746
-
14 343
31.687
72 746
-
14 343
Spółka otrzymała dywidendy od spółek: Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o., Property-ad
Sp. z o.o., Marvipol Głębocka Sp. z o.o., Marvipol Instalatorów Sp. z o.o.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
107
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
Wypłacone dywidendy (w tys. zł)
01.01.2025
31.12.2025
01.01.2024
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Książek Holding Sp. z o.o.* 18 757
29 162
-
-
Mariusz Książek 1 247
2 203
-
-
20 004
31 365
-
-
*Podmiot zależny od Mariusza Książek
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
108
Otrzymane pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł
Nierozliczone
saldo na dzień
01.01.2025
Zaciągnięcie
Spłaty
kapitału
Naliczenia
odsetek
Spłaty
odsetek
Różnice
kursowe
Odpis
aktualizujący
Nierozliczone
saldo na dzień
31.12.2025
Marvipol Wrocław Architektów
Sp. z o.o.
172 - - - 172 - - -
Property-Ad Sp. z o.o. 496 - 400 12 108 - - -
Marvipol Narwik Sp. z o.o. 2 404 - - - - - - 2 404
Marvipol Raabego Sp. z o.o. 1 354 - - - - - - 1 354
Marvipol Development Unique
Tower Sp. z o.o.
4 320 - 4 300 131 151 - - -
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. - 70 000 1 500 3 257 - - - 71 757
Marvipol Głębocka Sp. z o.o.
-
13 000
-
495
-
-
-
13 495
8 746
83 000
6 200
3 895
431
-
-
89 010
Nierozliczone
saldo na dzień
01.01.2024
Zaciągnięcie
Spłaty
kapitału
Naliczenia
odsetek
Spłaty
odsetek
Różnice
kursowe
Odpis
aktualizujący
Nierozliczone
saldo na dzień
31.12.2024
Marvipol Wrocław Architektów
Sp. z o.o.
1 171 - 1 000 87 86 - - 172
Property-Ad Sp. z o.o. 450 - - 46 - - - 496
Marvipol Narwik Sp. z o.o. 25 713 - 24 350 1 041 - - - 2 404
Marvipol Raabego Sp. z o.o. 14 093 - 13 250 566 55 - - 1 354
Marvipol Development Unique
Tower Sp. z o.o.
- 4 300 - 20 - - - 4 320
41 427
4 300
38 600
1 760
141
-
-
8 746
Udzielone pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł
Nierozliczone
saldo na dzień
01.01.2025
Udzielenie
Spłaty
kapitału
Naliczenia
odsetek
Spłaty
odsetek
Różnice
kursowe
Odpis
aktualizujący
Nierozliczone
saldo na dzień
31.12.2025
Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z
o.o.
33 485 1 350 21 504 2 352 7 994 - - 7 689
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 37 082 4 000 - 3 268 - - - 44 350
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
109
Nierozliczone
saldo na dzień
01.01.2025
Udzielenie
Spłaty
kapitału
Naliczenia
odsetek
Spłaty
odsetek
Różnice
kursowe
Odpis
aktualizujący
Nierozliczone
saldo na dzień
31.12.2025
Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. 38 669 12 000 - 4 774 - - - 55 443
Marvipol Development Unique
Tower Sp. z o.o.
137 - - - 137 - - -
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 62 745 1 600 10 374 5 746 5 967 - - 53 750
Marvipol Conrada Sp. z o.o. 50 290 4 800 - 4 491 4 955 - - 54 626
Marvipol Logistics S.A. 123 726 - - 8 913 4 828 - - 127 811
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 50 670 100 800 3 889 - - - 53 859
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 5 946 - - 11 - - - 5 957
Marvipol Odkryta Sp. z o.o. 17 526 25 500 - 2 708 - - - 45 734
Marvipol Gdynia Pucka Sp. z o.o. 25 527 1 200 - 2 596 - - - 29 323
Marvipol Projekt 101 Sp. z o.o. 1 008 35 000 - 959 - - - 36 967
Marvipol Aleje Jerozolimskie
Sp. z o.o.
84 064 750 - 3 254 - (741) - 87 327
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 58 778 200 6 700 5 843 500 - 18 912 38 709
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 19 876 1 000 - 1 760 - - - 22 636
Marvipol Głębocka Sp. z o.o. 34 354 - 32 190 1 069 3 233 - - -
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. 7 004 - 5 600 3 1 407 - - -
Marvipol Narwik Sp. z o.o. 1 058 - - 110 - - - 1 168
Marvipol Wrocław Architektów
Sp. z o.o.
44 453 41 600 19 000 6 540 7 002 - 1 991 64 600
Marvipol Projekt 102 Sp. z o.o. - 50 - - - - - 50
Marvipol Projekt 103 Sp. z o.o. - 50 - - - - - 50
Marvipol Projekt 104 Sp. z o.o. - 50 - - - - - 50
Marvipol Projekt 105 Sp. z o.o. - 50 - - - - - 50
Marvipol Projekt 106 Sp. z o.o. - 50 - - - - - 50
Marvipol Projekt 107 Sp. z o.o. - 50 - - - - - 50
Udzielone pożyczki (kapitał i
odsetki) razem
696 398
129 400
96 168
58 283
36 020
(741)
20 903
730 249
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
110
Nierozliczone
saldo na dzień
01.01.2025
Udzielenie
Spłaty
kapitału
Naliczenia
odsetek
Spłaty
odsetek
Różnice
kursowe
Odpis
aktualizujący
Nierozliczone
saldo na dzień
31.12.2025
Marvipol Wrocław Dożynkowa
Sp. z o.o.
26 469 3 900 - 3 116 - - - 33 485
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 32 913 1 150 - 3 019 - - - 37 082
Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. 20 273 15 800 - 2 596 - - - 38 669
Marvipol Development Unique
Tower Sp. z o.o.
15 515 5 700 20 130 721 1 669 - - 137
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 60 926 9 500 7 261 6 542 6 962 - - 62 745
Unique Apartments Warszawa
Sp. z o.o.
5 100 - 5 100 584 584 - - -
Marvipol Conrada Sp. z o.o. 29 380 17 000 - 3 910 - - - 50 290
Marvipol Logistics S.A. 146 019 - 22 186 9 708 9 815 - - 123 726
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 46 378 200 - 4 092 - - - 50 670
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 5 840 100 - 6 - - - 5 946
Marvipol Odkryta Sp. z o.o. 14 193 1 650 - 1 683 - - - 17 526
Marvipol Gdynia Pucka Sp. z o.o. 1 089 22 300 - 2 138 - - - 25 527
Marvipol Projekt 101 Sp. z o.o. 444 200 - 364 - - - 1 008
Marvipol Aleje Jerozolimskie
Sp. z o.o.
81 932 - - 3 311 - (1 179) - 84 064
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 48 786 20 500 4 000 6 060 9 648 - 2 920 58 778
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 16 391 1 850 - 1 635 - - - 19 876
Marvipol Głębocka Sp. z o.o. 55 331 - 20 000 5 149 6 126 - - 34 354
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. 91 787 12 700 85 400 4 839 16 922 - - 7 004
Marvipol Narwik Sp. z o.o. - 1 000 - 73 15 - - 1 058
Marvipol Wrocław Architektów
Sp. z o.o.
- 42 000 - 2 453 - - - 44 453
Udzielone pożyczki (kapitał i
odsetki) razem
698 766
155 550
164 077
61 999
51 741
(1 179)
2 920
696 398
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
111
31. Podmioty wchodzące w skład Grupy Kapitałowej Marvipol
Development S.A.
Jednostki zależne
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Raabego Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Głębocka Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Logistics S.A. 100% 100%
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Conrada Sp. z o.o. 100% 100%
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Narwik Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 100% 100%
Property-ad Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Wrocław Architektów Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Odkryta Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Gdynia Pucka Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Żubowiecka Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 100% 100%
Unique Gdańsk Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Projekt 102 Sp. z o.o. 100%
-
Marvipol Projekt 103 Sp. z o.o. 100% -
Marvipol Projekt 104 Sp. z o.o. 100% -
Marvipol Projekt 105 Sp. z o.o. 100% -
Marvipol Projekt 106 Sp. z o.o. 100% -
Marvipol Projekt 107 Sp. z o.o. 100% -
Jednostki zależne na dzień sporządzenia raportu
Lista jednostek zależnych znajduje się w
pkt 5
Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol
Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.
32. Średnioroczne zatrudnienie w Marvipol Development S.A.
Średnie zatrudnienie w okresie od 1 stycznia 2025 r. do 31 grudnia 2025 r. w Spółce w ynosiło 29 osób.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
112
33. Inne istotne zdarzenia w okresie od 1 stycznia 2025 r. do
31 grudnia 2025 r. oraz znaczące zdarzenia po dniu
31 grudnia 2025 r.
Informacje na temat istotnych zdarzeń wpływających na działalność Grupy zostały zawarte w
pkt 7
Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.
Do dnia zatwierdzenia niniejszego Sprawozdania nie nastąpiły zdarzenia powodujące konieczność
dokonania korekt. Zdarzeniem istotnym nie powodującym dokonania korekt był przedterminowy,
całościowy wykup obligacji serii P2022B.
34. Objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Bilansowa zmiana stanu zapasów (41 806)
(144 113)
Przeniesienie na RAT (1 940)
-
Koszty finansowania zewnętrznego wykazane w przepływach z działalności
finansowej
2 847
1 398
Zmiana stanu zapasów wykazana w rachunku przepływów pieniężnych
(40 899)
(142 715)
Okres zakończony
31.12.2025
31.12.2024
Bilansowa zmiana stanu należności 9 818
(38 153)
Zmiana należności z tyt. sprzedaży udziałów 30 000
0
Zmiana należności z tyt. dywidendy (14 343) 14 343
Ujęcie i rozliczenie kosztów prowizji kredytowych (209) 141
Zmiana stanu należności wykazana w rachunku przepływów pieniężnych
25 266
(23 669)
35. Informacja o wynagrodzeniu podmiotu uprawnionego do
badania sprawozdań finansowych
W dniu 24 maja 2023 roku Rada Nadzorcza Marvipol Development S.A., działając na podstawie § 34
Statutu Spółki, dokonała wyboru firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych: CSWP
Audyt Prosta Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie (00-336), przy ul. Kopernika 34, wpisaną na listę
firm audytorskich pod nr 3767.
Umowa ze spółką CSWP Audyt Prosta Spółka Akcyjna o dokonanie badania została zawarta w dniu
12 czerwca 2023 roku. Wynagrodzenie z tytułu badania jednostkowego i skonsolidowanego
sprawozdania finansowego Marvipol Development S.A. oraz innych usług za lata 2025 2024 prezentuje
poniższa tabela:
01.01.2025
31.12.2025
01.01.2024
31.12.2024
Badanie rocznego jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania
finansowego
256 246
Inne usługi atestacyjne, w tym: 275 143
przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego 97 93
pozostałe usługi atestacyjne 178 50
Razem
531
389
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2025 R.
Warszawa, 20 marca 2026 r.
113
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Andrzej Nizio
Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych