Marvipol Development S.A.
Sprawozdanie Niezależnego Biegłego
Rewidenta z Badania Rocznego
Sprawozdania Finansowego
Rok obrotowy kończący się
31 grudnia 2025 r.
Spółka zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie,
XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego
KRS: 0000982475
NIP: 5252523102
REGON: 145894054
1
CSWP Audyt Prosta Sp ółka Akcyjna
ul. Kopernika 34
00-336 Warszawa
tel.: +48 22 101 20 01
faks: +48 22 100 59 94
www.cswp.pl
SPRAWOZDANIE NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA Z BADANIA
ROCZNEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Dla Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej Marvipol Development S.A
Sprawozdanie z badania rocznego sprawozdania finansowego
Opinia
Przeprowadziliśmy badanie rocznego sprawozdania finansowego Spółki Marvipol
Development S.A. z siedzibą w Warszawie, ul. Prosta 32 („Spółka”), na które składają
się: jednostkowe roczne sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone na dzień
31 grudnia 2025 r., jednostkowe roczne sprawozdanie z całkowitych dochodów,
jednostkowe roczne sprawozdanie z zestawienia zmian w kapitale własnym
i jednostkowe roczne sprawozdanie z przepływów pieniężnych za rok obrotowy od 1
stycznia 2025 r. do 31 grudnia 2025 r. i informacje dodatkowe oraz noty objaśniające
(„sprawozdanie finansowe”).
Naszym zdaniem, roczne sprawozdanie finansowe:
a) przedstawia rzetelny i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej Spółki na dzień
31 grudnia 2025 r., oraz jej wyniku finansowego i przepływów pieniężnych za rok
obrotowy od 1 stycznia 2025 r. do 31 grudnia 2025 r., zgodnie z mającymi
zastosowanie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
zatwierdzonymi przez Unię Europejską oraz przyjętymi zasadami (polityką)
rachunkowości,
b) jest zgodne co do formy i treści z obowiązującymi Spółkę przepisami prawa
i postanowieniami jej statutu, oraz
c) zostało sporządzone na podstawie prawidłowo, zgodnie z przepisami rozdziału 2
ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości („ustawa o rachunkowości”),
prowadzonych ksiąg rachunkowych.
Niniejsza opinia jest spójna ze sprawozdaniem dodatkowym dla Komitetu Audytu, które
wydaliśmy dnia 20 marca 2025 r.
2
Podstawa opinii
Nasze badanie przeprowadziliśmy zgodnie z Krajowymi Standardami Badania w brzmieniu
Międzynarodowych Standardów Badania przyjętymi uchwałą Krajowej Rady Biegłych
Rewidentów („KSB”) oraz stosownie do ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych
rewidentach, firmach audytorskich i nadzorze publicznym („ustawa o biegłych rewidentach”)
i rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia
2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów dotyczących ustawowych badań sprawozdań
finansowych jednostek interesu publicznego, uchylającym decyzję Komisji 2005/909/WE
(„Rozporządzenie 537/2014”). Nasza odpowiedzialność zgodnie z tymi standardami została
dalej opisana w sekcji naszego sprawozdania Odpowiedzialność biegłego rewidenta za
badanie sprawozdania finansowego.
Jesteśmy niezależni od Spółki zgodnie z Międzynarodowym Kodeksem Etyki Zawodowych
Księgowych (w tym Międzynarodowymi Standardami Niezależności) wydanym przez Radę
Międzynarodowych Standardów Etycznych dla Księgowych (“Kodeks IESBA”), przyjętym
uchwałami Krajowej Rady Biegłych Rewidentów oraz z innymi wymogami etycznymi, które
mają zastosowanie do badania sprawozdań finansowych w Polsce. Wypełniliśmy nasze inne
obowiązki etyczne zgodnie z tymi wymogami i Kodeksem IESBA. W trakcie
przeprowadzania badania kluczowy biegły rewident oraz firma audytorska pozostali
niezależni od Spółki zgodnie z wymogami niezależności określonymi w ustawie o biegłych
rewidentach oraz w Rozporządzeniu 537/2014.
Wyrażamy przekonanie, że uzyskane przez nas dowody badania stanowią wystarczającą
i odpowiednią podstawę do wyrażenia przez nas opinii z badania.
Kluczowe sprawy badania
Kluczowe sprawy badania są to sprawy, które według naszego zawodowego osądu były
najbardziej znaczące podczas badania sprawozdania finansowego za bieżący okres
sprawozdawczy. Obejmują one najbardziej znaczące ocenione rodzaje ryzyka istotnego
zniekształcenia, w tym ocenione rodzaje ryzyka istotnego zniekształcenia spowodowanego
oszustwem. Do spraw tych odnieśliśmy się w kontekście naszego badania sprawozdania
finansowego jako całości oraz przy formułowaniu naszej opinii oraz podsumowaliśmy naszą
reakcję na te rodzaje ryzyka, a w przypadkach, w których uznaliśmy za stosowne
przedstawiliśmy najważniejsze spostrzeżenia związane z tymi rodzajami ryzyka. Nie
wyrażamy osobnej opinii na temat tych spraw.
Kluczowa sprawa badania
Jak nasze badanie odniosło się do tej
sprawy
Utrata wartości długoterminowych aktywów
finansowych
Na dzień 31 grudnia 2025 r. wartość
długoterminowych aktywów finansowych,
na które składają się akcje i udziały w
jednostkach zależnych oraz pożyczki
udzielone wynosiła 813.333 tysiące PLN, co
stanowiło 62,6% wszystkich aktywów
Spółki.
Nasze procedury badania obejmowały
w szczególności:
• zrozumienie procesu identyfikacji
przesłanek utraty wartości akcji
i udziałów w jednostkach zależnych
i pożyczek udzielonych oraz polityk
rachunkowości i środowiska kontroli
3
Kluczowa sprawa badania
Jak nasze badanie odniosło się do tej
sprawy
Z uwagi na istotną wartość tej pozycji
aktywów oraz fakt, że w ramach analizy
dokonywanej przez Zarząd Spółki w celu
identyfikacji przesłanek utraty wartości
długoterminowych aktywów finansowych
oraz oceny czy wystąpiła utrata ich wartości
Zarząd Spółki stosuje profesjonalny osąd,
uznaliśmy, że zagadnienie to jest kluczowe
z punktu widzenia badania całego
sprawozdania finansowego.
Na potrzeby sporządzenia sprawozdania
finansowego za rok obrotowy zakończony
31 grudnia 2025 r. Zarząd Spółki dokonał
analizy długoterminowych aktywów
finansowych pod kątem identyfikacji
przesłanek wystąpienia utraty ich wartości.
W odniesieniu do długoterminowych
aktywów finansowych w których
zidentyfikowano przesłanki wystąpienia
utraty wartości przeprowadzona została
analiza pod kątem utraty wartości
obejmująca m.in. porównanie wartości akcji
i udziałów w jednostkach zależnych
z wartością aktywów netto tych jednostek
oraz możliwości wygenerowania przez te
jednostki w przyszłości dodatnich wyników
finansowych, zapewniających spłacalność
udzielonych im pożyczek oraz pokrycie
wartości odzyskiwalnej akcji i udziałów
w tych jednostkach. Przyjęcie różnych
założeń w przeprowadzonej analizie może
skutkować osiągnięciem odmiennych
szacunków odnośnie wyceny
długoterminowych aktywów finansowych.
Spółka zawarła ujawnienie dotyczące
wartości długoterminowych aktywów
finansowych w nocie 15. „Długoterminowe
aktywa finansowe”. Zasady wyceny akcji i
udziałów w jednostkach zależnych oraz
pożyczek udzielonych zostały
przedstawione w nocie 3. „Opis
ważniejszych stosowanych zasad
rachunkowości”.
wewnętrznej w tym zakresie oraz
ocenę ich zgodności z przyjętymi
przez Spółkę standardami
rachunkowości,
• przegląd analityczny,
• analizę zidentyfikowanych przesłanek
utraty wartości pod kątem zasadności
i kompletności,
• kierowanie zapytań do pracowników
działu finansowego oraz Zarządu
Spółki odnośnie przeprowadzonej
przez Zarząd Spółki analizy oraz
sytuacji branżowej na rynkach, na
których działają jednostki zależne,
perspektywy wzrostu tych rynków
oraz istniejących na nich uregulowań
prawnych,
• ocenę przeprowadzonej przez Zarząd
Spółki analizy,
• weryfikację wyników finansowych
jednostek zależnych oraz analizę
budżetów na kolejne lata w przypadku
ich dostępności,
• potwierdzenie sald pożyczek,
• ocenę kompletności i prawidłowości
ujawnień na temat odpisów
aktualizujących wartości akcji
i udziałów w jednostkach zależnych
i pożyczek udzielonych.
4
Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej za sprawozdanie finansowe
Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie, na podstawie prawidłowo
prowadzonych ksiąg rachunkowych, sprawozdania finansowego, które przedstawia rzetelny
i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej i wyniku finansowego Spółki zgodnie
z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez
Unię Europejską, przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości oraz z obowiązującymi
Spółkę przepisami prawa i postanowieniami jej statutu, a także za kontrolę wewnętrzną,
którą Zarząd uznaje za niezbędną aby umożliwić sporządzenie sprawozdania finansowego
niezawierającego istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub błędem.
Sporządzając sprawozdanie finansowe Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za ocenę
zdolności Spółki do kontynuowania działalności, ujawnienie, jeżeli ma to zastosowanie,
spraw związanych z kontynuacją działalności oraz za przyjęcie zasady kontynuacji
działalności jako podstawy rachunkowości, z wyjątkiem sytuacji kiedy Zarząd albo zamierza
dokonać likwidacji Spółki, albo zaniechać prowadzenia działalności albo nie ma żadnej
realnej alternatywy dla likwidacji lub zaniechania działalności.
Zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości Zarząd Spółki oraz członkowie Rady
Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby sprawozdanie finansowe spełniało
wymagania przewidziane w tej ustawie. Członkowie Rady Nadzorczej są odpowiedzialni za
nadzorowanie procesu sprawozdawczości finansowej Spółki.
Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie sprawozdania finansowego
Naszymi celami są uzyskanie racjonalnej pewności, czy sprawozdanie finansowe jako
całość nie zawiera istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub błędem oraz
wydanie sprawozdania z badania zawierającego naszą opinię. Racjonalna pewność jest
wysokim poziomem pewności, ale nie gwarantuje, że badanie przeprowadzone zgodnie
z KSB zawsze wykryje istniejące istotne zniekształcenie. Zniekształcenia mogą powstawać
na skutek oszustwa lub błędu i są uważane za istotne, jeżeli można racjonalnie oczekiwać,
że pojedynczo lub łącznie mogłyby wpłynąć na decyzje gospodarcze użytkowników podjęte
na podstawie tego sprawozdania finansowego.
Koncepcja istotności stosowana jest przez biegłego rewidenta zarówno przy planowaniu
i przeprowadzaniu badania, jak i przy ocenie wpływu rozpoznanych podczas badania
zniekształceń oraz nieskorygowanych zniekształceń, jeśli występują, na sprawozdanie
finansowe, a także przy formułowaniu opinii biegłego rewidenta. W związku z powyższym
wszystkie opinie i stwierdzenia zawarte w sprawozdaniu z badania są wyrażane
z uwzględnieniem jakościowego i wartościowego poziomu istotności ustalonego zgodnie ze
standardami badania i zawodowym osądem biegłego rewidenta.
Zakres badania nie obejmuje zapewnienia co do przyszłej rentowności Spółki ani
efektywności lub skuteczności prowadzenia jej spraw przez Zarząd Spółki obecnie lub
w przyszłości.
5
Podczas badania zgodnego z KSB stosujemy zawodowy osąd i zachowujemy zawodowy
sceptycyzm, a także:
• identyfikujemy i oceniamy ryzyka istotnego zniekształcenia sprawozdania finansowego
spowodowanego oszustwem lub błędem, projektujemy i przeprowadzamy procedury
badania odpowiadające tym ryzykom i uzyskujemy dowody badania, które są
wystarczające i odpowiednie, aby stanowić podstawę dla naszej opinii. Ryzyko
niewykrycia istotnego zniekształcenia wynikającego z oszustwa jest większe niż tego
wynikającego z błędu, ponieważ oszustwo może dotyczyć zmowy, fałszerstwa,
celowych pominięć, wprowadzenia w błąd lub obejścia kontroli wewnętrznej;
• uzyskujemy zrozumienie kontroli wewnętrznej stosownej dla badania w celu
zaprojektowania procedur badania, które są odpowiednie w danych okolicznościach, ale
nie w celu wyrażenia opinii na temat skuteczności kontroli wewnętrznej Spółki;
• oceniamy odpowiedniość zastosowanych zasad (polityki) rachunkowości oraz
zasadność szacunków księgowych oraz powiązanych ujawnień dokonanych przez
Zarząd Spółki;
• wyciągamy wniosek na temat odpowiedniości zastosowania przez Zarząd Spółki zasady
kontynuacji działalności jako podstawy rachunkowości oraz, na podstawie uzyskanych
dowodów badania, czy istnieje istotna niepewność związana ze zdarzeniami lub
warunkami, która może podawać w znaczącą wątpliwość zdolność Spółki do
kontynuacji działalności. Jeżeli dochodzimy do wniosku, że istnieje istotna niepewność,
wymagane jest od nas zwrócenie uwagi w naszym sprawozdaniu biegłego rewidenta na
powiązane ujawnienia w sprawozdaniu finansowym lub, jeżeli takie ujawnienia są
nieadekwatne, modyfikujemy naszą opinię. Nasze wnioski są oparte na dowodach
badania uzyskanych do dnia sporządzenia naszego sprawozdania biegłego rewidenta,
jednakże przyszłe zdarzenia lub warunki mogą spowodować, że Spółka zaprzestanie
kontynuacji działalności;
• oceniamy ogólną prezentację, strukturę i zawartość sprawozdania finansowego, w tym
ujawnienia, oraz czy sprawozdanie finansowe przedstawia będące ich podstawą
transakcje i zdarzenia w sposób zapewniający rzetelną prezentację.
Przekazujemy Radzie Nadzorczej informacje o, między innymi, planowanym zakresie
i czasie przeprowadzenia badania oraz znaczących ustaleniach badania, w tym wszelkich
znaczących słabościach kontroli wewnętrznej, które zidentyfikujemy podczas badania.
Składamy Radzie Nadzorczej oświadczenie, że przestrzegaliśmy stosownych wymogów
etycznych dotyczących niezależności oraz, że będziemy informować ich o wszystkich
powiązaniach i innych sprawach, które mogłyby być racjonalnie uznane za stanowiące
zagrożenie dla naszej niezależności, a tam gdzie ma to zastosowanie, informujemy
o zastosowanych zabezpieczeniach.
6
Spośród spraw przekazywanych Radzie Nadzorczej ustaliliśmy te sprawy, które były
najbardziej znaczące podczas badania sprawozdania finansowego za bieżący okres
sprawozdawczy i dlatego uznaliśmy je za kluczowe sprawy badania. Opisujemy te sprawy
w naszym sprawozdaniu biegłego rewidenta, chyba że przepisy prawa lub regulacje
zabraniają publicznego ich ujawnienia lub gdy, w wyjątkowych okolicznościach, ustalimy, że
kwestia nie powinna być przedstawiona w naszym sprawozdaniu, ponieważ można byłoby
racjonalnie oczekiwać, że negatywne konsekwencje przeważyłyby korzyści takiej informacji
dla interesu publicznego.
Inne informacje, w tym sprawozdanie z działalności
Na inne informacje składa się sprawozdanie z działalności Spółki za rok obrotowy
zakończony 31 grudnia 2025 r. („sprawozdanie z działalności”) wraz z oświadczeniem
o stosowaniu ładu korporacyjnego, które jest wyodrębnioną częścią tego Sprawozdania
(razem „inne informacje”).
Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej
Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie innych informacji zgodnie z przepisami
prawa.
Zarząd Spółki oraz członkowie Rady Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby
sprawozdanie z działalności wraz z wyodrębnionymi częściami spełniało wymagania
przewidziane w ustawie o rachunkowości.
Odpowiedzialność biegłego rewidenta
Nasza opinia z badania sprawozdania finansowego nie obejmuje innych informacji.
W związku z badaniem sprawozdania finansowego naszym obowiązkiem jest zapoznanie
się z innymi informacjami, i czyniąc to, rozpatrzenie, czy inne informacje nie są istotnie
niespójne ze sprawozdaniem finansowym lub naszą wiedzą uzyskaną podczas badania, lub
w inny sposób wydają się istotnie zniekształcone. Jeśli na podstawie wykonanej pracy,
stwierdzimy istotne zniekształcenia w innych informacjach, jesteśmy zobowiązani
poinformować o tym w naszym sprawozdaniu z badania. Naszym obowiązkiem zgodnie
z wymogami ustawy o biegłych rewidentach jest również wydanie opinii czy sprawozdanie
z działalności zostało sporządzone zgodnie z przepisami oraz cz y jest zgodne z
informacjami zawartymi w sprawozdaniu finansowym. Ponadto jesteśmy zobowiązani do
wydania opinii, czy Spółka w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego zawarła
wymagane informacje.
Opinia na temat sprawozdania z działalności
Na podstawie wykonanej w trakcie badania pracy, naszym zdaniem, sprawozdanie
z działalności Spółki:
• zostało sporządzone zgodnie z art. 49 Ustawy o rachunkowości oraz paragrafem 70
Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji
bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych
oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa
państwa niebędącego państwem członkowskim („rozporządzenie o informacjach
bieżących”);
• jest zgodne z informacjami zawartymi w sprawozdaniu finansowym.
7
Ponadto, w świetle wiedzy o Spółce i jej otoczeniu uzyskanej podczas naszego badania
oświadczamy, że nie stwierdziliśmy w sprawozdaniu z działalności Spółki istotnych
zniekształceń.
Opinia o oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego
Naszym zdaniem w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego Spółka zawarła
informacje określone w paragrafie 70 ust. 6 punkt 5 rozporządzenia o informacjach
bieżących. Ponadto, naszym zdaniem, informacje wskazane w paragrafie 70 ust. 6 punkt 5
lit. c-f, h oraz i tego rozporządzenia zawarte w oświadczeniu o stosowaniu ładu
korporacyjnego są zgodne z mającymi zastosowanie przepisami oraz informacjami
zawartymi w sprawozdaniu finansowym.
Sprawozdanie na temat innych wymogów prawa i regulacji
Oświadczenie na temat świadczonych usług niebędących badaniem sprawozdań
finansowych
Zgodnie z naszą najlepszą wiedzą i przekonaniem oświadczamy, że usługi niebędące
badaniem sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jej spółek
zależnych są zgodne z prawem i przepisami obowiązującymi w Polsce oraz że nie
świadczyliśmy usług niebędących badaniem, które są zakazane na mocy art. 5 ust. 1
Rozporządzenia UE oraz art. 136 ustawy o biegłych rewidentach. Usługi niebędące
badaniem sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jej spółek
zależnych w badanym okresie zostały wymienione w nocie 35 sprawozdania finansowego
Spółki.
Wybór firmy audytorskiej
Zostaliśmy wybrani do badania sprawozdania finansowego Spółki uchwałą nr 2 Rady
Nadzorczej Spółki z dnia 24 maja 2023 r. Sprawozdania finansowe Spółki badamy
nieprzerwanie począwszy od roku obrotowego zakończonego dnia 31 grudnia 2014 r., to
jest przez dwanaście kolejnych lat obrotowych, przy czym Spółka jest jednostką
zainteresowania publicznego w rozumieniu ustawy o biegłych rewidentach od grudnia
2017 r.
Podpisano kwalifikowanym podpisem elektronicznym
.....................................................................................
Biegły rewident nr 12951
Justyna Winnicka
Kluczowy biegły rewident
przeprowadzający badanie w imieniu
CSWP Audyt Prosta Spółka Akcyjna
Spółka wpisana na listę firm audytorskich
pod nr ewidencyjnym 3767
Warszawa, 20 marca 2026 roku